2018年印度尼西亚雅加达亚运会已经落下帷幕。闭幕式上，杭州市市长徐立毅庄严接过亚运会会旗。自此，亚运会正式进入“杭州时间”。杭州有着“准一线城市”的光环，站在“后峰会、前亚运”时代的潮流，被誉为“热销城市”。近年来，国内老牌一线城市的酒店库存已经趋于饱和，不少高端品牌也逐渐将目光转向新市场。自然，不少辣眼的目光都投向了杭州。那么，这个高端酒店投资热点的市场表现如何，未来的发展又会如何呢？

杭州高端酒店市场供需表现

目前杭州的高端酒店市场主要集中在西湖地区、武林广场以及2014年以来逐步形成的钱江新城CBD三个区域。

西湖作为中国最著名的旅游胜地之一，是杭州最早开发高端酒店的地区。无论是1990年之前开业的杭州香格里拉大酒店、黄龙大酒店，还是2004年左右进入的杭州凯悦酒店、杭州苏菲，特西湖大酒店依然在杭州高端酒店市场取得了不错的成绩。随着杭州经济和旅游业的发展，2010年前后，浙江省政府和杭州市政府所在地的武林广场迎来了又一波酒店开发浪潮。杭州温德姆至尊豪廷大酒店、杭州JW万豪酒店等高端酒店入驻，市场更加多元化。近年来，酒店发展的重点区域逐渐从传统的高端酒店集中区转向钱塘江北岸的钱江新城CBD。各大酒店管理集团纷纷入驻，形成杭州又一大型高端酒店聚集区。

那么，杭州高端酒店的市场表现如何？下图展示了近五年来杭州高端酒店市场的日间间夜供需情况，以及整体市场表现：

杭州高端酒店市场供需情况

杭州高端酒店市场历史表现

审视杭州高端酒店市场的历史表现，我们可以得出以下结论：

市场需求旺盛，需求增长大于供给增长。近五年来，杭州高端酒店市场需求和供给年均增长率分别达到16%和11%。随着杭州整体经济环境的蓬勃发展以及钱江新城的顺利发展，酒店间夜需求不断上升。尽管2016年举行的G20峰会因安全要求抑制了上半年部分酒店间夜需求，但峰会以来整体间夜需求大幅增长，2017年创历史新高33%增长率。

市场入住率稳步上升，平均房价小幅下降。近五年来，随着酒店间夜需求逐年增加，杭州高端酒店市场整体入住率也稳步提升10个百分点。近五年开业的钱江新城CBD酒店普遍提供更新、更高品质、更多元化的酒店产品。但由于整个区域营商环境逐步发展，加上各类酒店集中开业，由于竞争压力，平均房价持续小幅下降，年均降幅约为2.7%。%。

长三角主要城市高端酒店市场表现对比

与长三角地区其他主要城市相比，杭州市场表现抢眼，平均房价、每房平均收入遥遥领先其他城市。但与上海相比，杭州高端酒店市场仍存在较大差距。

客群构成均衡健康

杭州高端酒店市场需求构成

上图显示了杭州高端酒店市场的需求构成。总体而言，作为一座商业实体众多、旅游资源丰富的城市，杭州高端酒店市场的客源比例非常均衡健康：以旅行预算最高的商务旅客和旅游旅客为主，能够满足需求的旅客为辅。带来会议团体前来进行综合消费，而低价旅游团体占比较低。

从商务需求来看，尽管杭州其他新商圈不断崛起，但黄龙、武林广场凭借其中心位置和成熟的周边商业环境，依然保持着中央商务区的地位。该地区的商务需求主要来自于杭州的支柱产业，包括金融、电子商务、进出口贸易、医疗、汽车等。不过，近年来，中部地区也出现了一些新的商务需求来源。商务区，包括零售、奢侈品和时尚产业以及基于杭州地铁等开发项目和相关建筑产业的商业需求。同时，随着钱江新城CBD的不断完善，该区域以高端服务业为主的商务需求自2015年以来大幅增长，并在G20峰会后强劲增长，成为又一独立高端区域。杭州高端酒店市场。受益于杭州及周边地区交通、旅游基础设施的快速成熟，以及周边城市周末、节假日短途旅游市场的强劲发展，市场散客游需求旺盛。蓬勃发展，游客支付能力不断提高。此外，杭州作为长三角地区主要会议展览目的地之一，G20峰会后更受展览主办方青睐。杭州高端酒店会议主要是地区性和全国性的行业会议、交流研讨会、客户答谢会和年会等。会议规模以200~300人左右的中型会议团体为主，涵盖金融行业、医药、医疗器械、电商、服装、化妆品、汽车等行业，日程一般为1~2天。位于钱江新城CBD和滨江区的酒店距离杭州国际博览中心较近，更能有效吸引会展客户。优势。

前景乐观，但挑战也不容忽视

未来5年，如果顺利建成并投入运营，杭州高端酒店市场预计将开业酒店近10家，客房供应量约2000间，供应增速约45%。除少数新酒店位于老城区和滨江区外，大部分新酒店集中在钱江新城CBD。从未来整体市场表现来看，预计如此适度数量的新建高端酒店将在中短期内对未来市场造成一定压力，导致入住率停滞或小幅下降。但供应水平稳定后，将受益于住房供应。后期需求的持续增长将迎来下一轮整体市场入住率的增长。预计有潜力超过70%，成为国内一流市场之一。同时，坚实的需求基础也有望带来房价的稳定增长。

杭州近年来一直是酒店投资者的热土，钱江新城CBD高端酒店的快速增长也证明了投资者的眼光。但杭州高端酒店的业绩与一线城市相比仍存在较大差距。从目前的业绩水平来看，虽然在国内处于相对较好的水平，但面对逐年上升的开发和运营成本，投资者想要获得满意的回报仍面临较大挑战。

下面概述和总结了可能影响杭州高端酒店市场的积极和消极因素。

积极因素。作为长三角地区经济龙头地区，杭州产业结构优化已基本完成。发达的现代服务业和高端产业成为酒店业务和会议需求增长的基础；随着旅游基础设施的完善和西溪湿地公园等新兴景区、京杭大运河的不断发展，已经具有广泛知名度的杭州旅游业有望得到更加蓬勃的发展；城市的扩张在一定阶段会诱发更多的需求，形成相应的区域竞争市场，有利于整个杭州酒店市场的多元化、合理化发展；后G20时期，杭州会议接待量有望增加，整体市场会议设施升级有望吸引更多高端大型会议展览。

负面因素。杭州面临着周边区域城市的竞争，如上海国家会展中心与杭州国际博览中心之间的竞争，跨国公司选址时上海与杭州业务的竞争，以及苏州、杭州等旅游目的地之间的竞争。黄山、千岛湖、杭州的旅游业。竞争等；杭州市区交通拥堵较为严重，这将成为阻碍杭州酒店业发展的重要因素之一；中短期来看，一定数量的新增酒店供应涌入可能会影响钱江新城CBD。入住率带来一定挑战，进一步影响杭州市中心的酒店。

总体而言，我们看好杭州高端酒店市场。杭州商务散客、会议会展、旅游散客需求增长潜力巨大。但投资者应谨慎选择项目地点，并根据实际市场需求进行定位。避免进入运营阶段时因需求基础不足或产品同质化而造成运营压力。