今年9月，金澳港未来别墅遭遇维权。记者范永峰/摄

11月，南京的天气进入冬季。楼市焦灼。中南西岳项目亏本出售。世茂天域项目近期推出半复式公寓，单价不超过5万元/平方米。葛洲坝中华大厦、单价地王招商应天大厦等多个项目尚未有动作，正在等待形势变化。

这不是一个好兆头。它变相拉长了销售周期。稍有差错，就会有惜售之嫌。

这种危险的局面是两年前就埋下的。2016年，即使在南京双限政策下，南京的地价数量也是全国最多的，占据了当年全国十大地价的一半。世茂地产收购的河西中部G11地块就是其中之一，以88亿元的成交价格排名第一。招商蛇口G01地块、中南建设G16地块、北京嘉诚G09地块也跻身总价前十。

记者查阅数据获悉，2016年南京市共完成住宅、商业用地交易63宗，其中楼面价超过万元的有50宗，楼面价超过2万元的有23宗。当时的常态是土地国王遍地都是，面包比面粉还贵。

“当潮水退去，你就会知道谁在裸泳。”这句话经常被用来作为事后总结。没有多少人会事先记住这句话的含义，尤其是在房地产行业。太违背常理的事情，最终都会有不好的结局。今年6月5日，南京首个“亏损地王”金高港未来别墅被蓝光低价收购，拉开了南京地王集体被套的序幕。

如今，数十个即将入市的地王项目集体陷入“入市亏本”的尴尬境地。易居中国南京市场总监周莹告诉记者，“到目前为止，大概有40多块地块，这两年肯定不会有多少利润，大部分都是亏损的。”

周莹认为，南京的限价政策比较严格，尤其是热点地区的热点行业。有些项目自限价开始两三年以来基本没有涨幅。其他没有限价的地区仅上涨了10%。对于之前以面包价格购买面粉的地块来说，这一增量不足以弥补占用资金带来的利息。所以，地王被关起来似乎是不可能的，但却是肯定的。“之前大部分开发商对南京市场都过于乐观，谁也没想到南京的限价政策会如此严格、执行得如此彻底。”

短期来看，“南京的双限政策是南京市政府根据国家政策和南京市场环境确定的，调整的可能性不大。按照目前的限价政策，大部分房企只能继续而且不太可能有其他方法。”一位不愿透露姓名的品牌地产公司营销经理说道。

“房地产发展有它的周期，每个阶段都会有起有落，企业也会有盈利和亏损，这是正常现象，没必要过度解读。”南京市房地产行业协会相关人士接受记者采访时表示。

但历史总是惊人的相似。如今的南京地王陷入困境，距离2014年南京地王遭遇苦难还不到五年，在资本的影响下，昔日的伤痛又重生。

麒麟地王拉开了“入市亏本”的序幕

2016年是中国的地王年，也被称为杠杆年。房企大幅加杠杆与流动性泛滥、融资渠道十分宽松密切相关，南京也不例外。

统计数据显示，2016年约有5.5万亿元外部资金流入房地产市场，为开发商公开市场拿地、并购等商业活动提供了充足的弹药。房地产企业加杠杆拿地，推高周边房价。房价的逐日上涨加剧了南京购房者的恐慌。羊群效应下的购房杠杆导致房地产的金融属性超越住宅属性。

此后两年，在“房子是用来住的、不是用来炒的”的调控思路下，南京市接连出台调控政策，令高价拿地的房企陷入恐慌。

麒麟界的金澳港未来别墅不幸成为第一个亏损王。2016年4月15日，北京嘉诚拿下G09地块，楼面价高达元/平方米。2017年9月11日，首批房源开盘均价为元/平方米，仅比楼面价高出3500元/平方米。

由于开盘销售不佳、贷款到期、亏损等原因，金澳港未来别墅全面停建，并于今年6月被蓝光收购。

记者调查发现，该项目因私改规划遭遇业主多重维权，蓝光接手后重新开业日期暂无消息。

金澳港未来别墅项目旁边是中南曦月花园，属于麒麟板块的总地价王。已经推出发售，但也饱受着入市赔钱的恐惧。

2016年5月13日，中南置地联合中银地产、安居集团，经过24轮竞价，以48亿元、底价元/平方米的价格获得G16地块。几经拖延，政府强行开盘，均价元/平方米。

建设中的中南西岳项目记者范永峰/摄

公开资料显示，整个社区占地面积9.7万平方米，容积率2.8，总建筑面积约35万平方米，总户数2326户，其中住宅建筑面积约24.6万平方米。记者在售楼处了解到，该项目分为5个组团和公建区。A组目前正在发售。5栋楼535户，均价元/平方米。1、2、4号楼还有部分尾房，3号楼最高出售价格为元/平方米。

“受双限政策影响，目前在售项目正在下跌6个点。”售楼处销售人员表示，“未来涨价幅度不会太大，目前受政策因素制约，还不能说太多。一旦限购政策调整，价格自然会上涨。”调整一下，之前的损失就会被弥补，一个项目不盈利是肯定不能接受的。”

南京市国土资源局市场交易中心一名工作人员证实：“西岳花园为限价地块，全额补缴地价，毛坯限价元/平方米，3000多元是精装修的费用。”

据南京房地产交易中心登记信息显示，该项目已入网套数535套，总面积.88平方米。截至10月31日，已售出416套，总成交面积平方米，总均价元/平方米。

此外，中南置地分别以35.1亿元、11.3亿元高价拿地青龙山地段，重点建设海棠集、提香满两个项目。

中南海棠集项目紧邻青龙山生态新城核心区。目前已具备开业条件。按照中南在南京快马的角色来看，应该是早就上线了。但事实上，正在等待公布，价格尚未公布。周边项目融侨悦城目前售价为元/平方米。考虑到中南地价为元/平方米，此时开盘显然不是一个好的选择。

中南提香曼城及其周边项目融侨观澜均价为元/平方米。对于当时楼面价元/平方米的中南提香满城来说，此时开盘无异于断臂。

据最新消息，整个项目已作为人才住房出售给秦淮区政府，价格尚未公布。

周莹表示：“有些地王项目如果没有推出，财务成本会非常高。选择现在推出是不得已的选择。我们希望后期监管政策能够放松，收入平衡通过提价来实现。”

一群土王想要拖延变革

2016年，面对房价的突然上涨，南京市政府出台了《关于进一步促进我市房地产市场健康发展的意见》、《市政府关于推进供给侧结构性改革促进房地产市场健康发展的实施意见》等一系列政策措施。明确要求：“采取有效措施，严格落实控制地价、房价‘双控’要求，促进房地产市场平稳健康发展。”

限价对于高价拿地的房地产企业来说危害极大。其中，河西限价4.5万元/平方米；河西南部限价元/平方米；江北限价3万元/平方米；鼓楼滨江限价4万元/平方米；仙林限价3万元/平方米；麒麟限价3万元/平方米。

与中南西岳、金澳港无奈亏本入市相比，不少高价地王为了博弈政策，选择了沉默、守住市场。结果是：这些高价位的空位至今很少。

2016年1月29日，上海建工集团以元/平方米的惊人价格拿下河西中部G68地块，标志着南京地价正式进入“4万+”时代。

这个项目的名字叫海月玩物。它分为两个地块AB。计划建设20栋住宅。产品包括面积240-480平方米的大户型和复式。拟成为南京顶级奢侈品。预计将于今年年底亮相。

上海建工的这一纪录于5月13日被葛洲坝打破。葛洲坝以32.8亿元拿下豫西南G14地块，楼面价元/平方米。这不仅改写了豫西南地区的楼面地价纪录。也成为南京新的单价“地王”。

2017年11月，在拿地一年半后，该项目正式公布为葛洲坝·南京中国住宅。旨在打造葛洲坝地产旗下最高端的“国富”系列产品，户型设计从190平米到500平米不等。是落地产品，部分楼层配有空中花园和泳池。该建筑所在围墙的总造价甚至高达800万元。业内宣传价格也水涨船高，一度达到7.8万元/平方米。

葛洲坝中国房屋销售中心大门紧闭。记者范永峰/摄

但在河西中部新房价格仍被严格限制在4.5万元/平方米的背景下，葛洲坝南京中华屋能卖出近8万元/平方米的天价并不容易。2018年以来，该项目再次陷入沉寂。该地块拿下已有两年多，但挂牌时间和价格尚未确定。

11月8日，记者在中华屋项目现场看到，项目现场建设正在紧锣密鼓地进行，宏伟的中华屋售楼中心大门紧闭。打电话后，他得知销售中心预计下个月开业，开始接待预订客户。

南京房地产业内人士表示：“对于葛洲坝中国政府项目，如果政府指导价达到6万元/平方米，不亏本是可能的。但南京市政府给出的指导价是6万元/平方米。”价格不太可能。”