写这篇文章，我的同事们想了很久。首先，可能会让一些投资者觉得我们很神秘，好像酒店业面临末日；其次，这种文章也会给我们自己带来一些弊端。影响。经过反复思考，我们最终认为，让更多投资者了解事实、让更多投资者受益是值得一谈的。

酒店业发展至今已近30年。就像一位英勇的战士，勇敢无敌，披荆斩棘，最终使酒店业在国内服务行业占据一席之地。然而，没有人能逃脱生老病死的自然规律，酒店也同样如此，快速持续的发展也不会永远持续下去。

1、当前投资中，退出渠道比投资回报更重要。

在与大量酒店投资者的接触中，几乎100%的投资者都关心酒店的投资回报率、地理位置等，但几乎没有人询问如何退出酒店投资。当我们询问投资者时，得到的答复往往是：“投资回报率高，资金会收回来，顶多就不干了。”但这种情况并非如此。杨老师2009年在上海中环线外投资了一家酒店，上海世博会举办时，酒店一年内就收回了全部投资。然而，在接下来的几年里，围绕它建造的酒店越来越多，导致顾客分流和市场竞争。愈演愈烈，收益越来越差，陷入继续投资又退出的困境。目前，酒店处于微利状态，浪费了大量的资金成本和时间成本。严格来说，已经进入了亏损状态。

这样的例子不胜枚举。市场上，酒店投资者的退出机制相对简单。个体酒店主要依靠转让和关闭。酒店集团通过上市、出售股权退出。事实上，选择很少。退出渠道无非就是产权交易平台、股市和个人之间的协议。一味追求回报，而忽视本已稀缺的退出路径，只会导致投资无法回头。

2、迪士尼地区，转酒店意愿加剧

迪士尼周边的酒店建设正在增加，但少数投资者正在悄悄放弃他们的项目。我们认为他们是聪明的投资者和真正的投资者，他们更能够高抛低吸。很多投资者并不了解迪士尼，几乎都会确认迪士尼会带来意想不到的客户。据官方统计，迪士尼每年预计将带来超过800万顾客。据民间数据显示，迪士尼将为上海带来超过3000万顾客。无论顾客数量有多大，这些顾客主要分布在暑假、双休日、法定节假日等相对集中的时段。那么，迪士尼周边的住宿业在人流量较小的情况下能否满足酒店自身的运营呢？弥补淡季客流量大的缺点？

3.酒店业从未真正改变

许多酒店企业推出的产品从1.0到4.0不等。其实我们不知道他们所谓的1.0和4.0有什么区别，但是酒店本身并没有改变，甚至是停滞不前。美国人埃尔斯沃斯·米尔顿·斯塔特勒(EllsworthMiltonStatler)定义了客房标准后，在此后的近一百年里，无论客房如何发展，都从未超越过这个标准。如今，试图增加酒店本身的科技感和文化氛围，只能说是勉强。

比较保守的是大多数高星级酒店。他们的“坚持”更是无奈。到目前为止，几乎没有任何突破。所谓最规范的运营方式，成为了迄今为止最保守的方式，这也导致高星级酒店往往无法成为改变行业的核心力量。相反，如今较为活跃的是中档酒店。

4.抢占一线城市是否无需退却？

我们认为，一线城市的酒店投资者在真正遇到问题之前，从来不会考虑如何退出。动物园里的动物从来不用考虑风险。长期的安全环境，造成了防御系统近乎退化，以至于当风险来临的时候，不需要太多的外力，就能轻易将其杀死。大多数投资者看到一线城市酒店经营的良好数据，但很少有人看到一线城市酒店的有效经营圈正在缩小，更多边缘酒店面临着核心区域酒店可能感受不到的危机。

5.StarReviews或将被市场推至破产

星评酒店曾两次被劫持，一次是因为行业号召酒店高投入，将目光转向了星评。其次，这是国家反腐败运动的开始。事实上，还有一个很少有人关注的影响。星级评价间接促进了国外酒店品牌的进入。原因很简单。很多直觉上被评为五星级的品牌实际上并没有星级。毕竟酒店引进国外五星级品牌，没有任何星级要求。

如今，市场上中档酒店蓬勃发展，而星级酒店却苦不堪言。在媒体和投资者的轰炸下，还能留下多少星评？未来，民间机构的评价可能比星级评价更有效、更深入。意思是，这和美国市场特别相似。另一个原因是年轻人对老牌行业有一种与生俱来的挑战心态，酒店行业也是如此。在投资者中，不少出自星级点评界的人都把星级点评作为酒店的参考，但年轻一代的投资者从未如此认真过。

6、酒店的逃生路线越多，投资价值就越高

无论是经营权还是产权，只有当你的权利能够快速流转时，它才具有真正的价值。如果一家酒店要出售，而投资者正在抢购，即使酒店经营不佳，这个价值也大于酒店的投资回报。它有优势，但现实是，很多酒店不断降低价格，却无法吸引投资者甚至没人关心。这种价值是没有商量余地、无法实现的，怎么可能有价值呢？

国内酒店市场面临的现状不正是很好地说明了退出机制的重要性吗？有一个笑话，“什么是房地产？就是说，当你需要它的时候，它不会动。”如果它真的动起来，那么房地产就真的成为流动财富了。