一边大喊“求生”，一边大举拿地，房地产龙头企业万科A的戏剧性表现或许是当今大型房企的普遍情况。

继收购华夏幸福、海航部分项目及公司股权后，11月9日，万科收购嘉凯城旗下5家公司股权。

据记者不完全统计，2018年以来，万科已实施至少14起涉及项目、股权或资产的收购，耗资超过230亿元。

此外，万科拿地也相当积极。万科披露的数据显示，今年前10个月，共新增新项目205个，新增权益建筑面积2453.74万平方米，总造价1338.17亿元。

大规模并购导致万科债务激增、现金流锐减。截至今年9月30日，万科流动负债达.6亿元，首次突破万亿元。随着公司的积极扩张，公司的现金流急剧下降。今年前9个月，其经营现金流量净额同比下降254.02%。

为了支持其拿地扩张，今年万科持续举债。截至三季度末，其资产负债率升至84.93%，自2014年以来已连续四年增长，为上市以来的最高值。

在去杠杆、房地产市场调控的大背景下，万科为何一边借钱拿地一边大喊“求生”？对此，记者向万科发出采访函，但未得到具体回复。

11月23日，一位上市房地产企业人士告诉记者，目前，房地产企业正处于洗牌阶段。中小型房地产企业生存艰难，不断出售股权和地块，而大型房地产企业则趁机低价收购土地，拥有土地。冬天。对于万科而言，如何平衡频繁的扩张拿地、飙升的债务和流动性压力，将给于亮作为管理层的万科带来挑战。

1338亿元，行业第二

在房地产市场调控的同时，万科仍延续激进的扩张风格。

11月10日，嘉凯诚宣布将旗下5家公司股权转让给万科，交易价格为3.55亿元，以及约30亿元股东债务，合计约33.58亿元。

公告显示，本次交易资产包共涉及6个房地产项目，分布于杭州、诸暨、重庆等4个城市。该项目剩余可售面积超过71.06万平方米，负债总额达89.21亿元，净资产仅43.4亿元。今年前8个月，累计亏损1.4亿元。

据介绍，基于发展战略考虑，万科可以通过收购嘉凯诚资产包来增加在华东市场的布局，有利于业务扩张。

事实上，这是万科在短短一个月内进行的第三次大规模并购。10月9日，今年国庆节后，万科斥资32.34亿元收购华夏幸福旗下5家公司部分股权，并获得河北省涿州、大厂、廊坊、霸州市多幅土地，总用地面积约33.93万平方米。米，全部为住宅用地。这也是北京万科今年最大的并购案。收购完成后，万科已成功布局北京周边地区。

11月6日，万科收购海航旗下广东兴华实业有限公司100%股权，转让价格约10.35亿元。加上原股东5.47亿元借款，交易总价为15.82亿元。资料显示，广东兴华实业的主要资产为中部海航酒店广场项目。项目总建筑面积17.7万平方米，是集写字楼、酒店、公寓、商业于一体的综合体项目。

万科在上述三项并购中总共花费了81.74亿元。单月并购花费超过80亿元，创下万科历史最高纪录。

事实上，今年以来，万科的项目收购更加频繁。据不完全统计，自今年1月中联商业平台印力以83.65亿元收购凯德集团旗下20家购物中心以来，万科已至少进行了14次收购，总成本达230.86亿元。而且这还不包括一些交易金额未公开的并购项目和一些旧城改造项目。

除了通过收购项目间接拿地外，万科直接拿地也非常积极。万科经营数据显示，今年前10个月，万科新开工面积4193.4万平方米，其中权益建筑面积2453.74万平方米，累计造价1338.17亿元，平均楼面面积售价为5453.59元/平方米。其拿地金额和建筑面积仅次于碧桂园，位居行业第二。

综上所述，通过直接和间接拿地，万科总共花费约1569.03亿元。

流动负债首次突破万亿元，现金流面临压力

一直大举拿地的万科也面临现金流压力。三季报显示，截至今年9月底，公司负债总额达12.1633亿元，首次突破万亿元，较年初的9786.73亿元增加2376.57亿元。同比增长24.28%。同期，公司总资产.22亿元，较年初增加2668.75亿元，增长22.90%。

从负债端看，公司有息负债2432.03亿元，较年初1906.25亿元增加525.78亿元。有息负债大幅增加，直接吞噬了公司大量利润。今年前9个月，公司财务费用高达46.3亿元，与去年同期的20.75亿元相比，增加25.55亿元，增幅123.13%。这意味着，今年前9个月，该公司46.3亿元利润用于支付利息。

此外，负债中，流动负债.6亿元，首次突破万亿元大关，比年初的8473.55亿元增加1967.81亿元。流动资产万元中，货币资金1327.66亿元，比年初的1741.21亿元减少413.55亿元。库存7078.93亿元，比年初增加1098.05亿元。公司存货周转率逐年下降。2015年，其存货周转率为0.4029次，2017年下降至0.3005次，今年前9个月为0.1759次。

债务大幅上升、库存高位、周转率下降，使万科的偿债压力明显加大。

偿债指标方面，截至今年9月30日，万科资产负债率为84.93%，较年初的83.98%上升0.95个百分点。这也是公司资产负债率自2014年以来连续第五年上升，达到公司上市27年来的最高值。同时，公司的流动比率和速动比率分别为1.16倍和0.48倍，2017年底分别为1.20倍和0.50倍。仅就2017年底的数据来看，其流动比率持续下降，创出公司上市以来的最低值，这也表明公司的偿付能力正在下降。

此外，由于并购，万科的现金流也处于紧张的局面。今年前9个月，公司经营活动产生的现金流量净额为-257.31亿元，去年同期为167.06亿元，上年末为823.23亿元。三季度经营现金流大幅下降254.02%，由正转负。

为了缓解流动性压力，万科频繁借债。今年11月15日晚间，万科宣布，公司成功发行2018年第二期中期票据，规模20亿元。截至9月底，公司应付债券余额429.31亿元。

此外，万科还计划发行H股。10月29日，万科增发H股申请获得证监会受理。

试图在扩张和流动性之间找到平衡

如何平衡扩张与流动性，对于于亮担任管理层的万科来说是一个挑战。

针对万科大举拿地扩张，一位上市房企人士告诉记者，目前房地产市场正在经历洗牌。小型区域房地产企业因融资有限而陷入困境，许多企业被收购。中小房地产企业的日子并不好过。他们大多在不断收缩战线，或出售项目股权，或寻找合作伙伴共同发展。基于此，一些大型房地产企业频频低价接盘项目，进行低成本扩张。

事实上，在去杠杆和房地产市场调控的背景下，房企资金普遍紧张，即便是龙头房企也必须谨慎行事。

记者采访了解到，今年四季度以来，不少房企融资不再像以前那样拿地扩张，而是用于偿还债务、补充流动资金，改善流动性。

此外，在全国范围内，一些此前从财报来看表现还算不错的房企，也继续强调资金快速回笼。恒大、万科、金地、中粮等房企相继通过开盘优惠、特价户型等方式推出促销活动。越秀地产等中小房企也加入降价促销阵营。

记者注意到，万科的地权比例正在下降。今年10月，万科新增项目11个，总面积179万平方米，建筑面积372.3万平方米。其中，万科股权建筑面积174.1万平方米，需支付股权价款87.6亿元。11个新项目中，天津地区仅有1个项目为公司100%持股，5个项目股权比例为50%-70%，其他5个项目股权比例均低于50%。

地股比的下降也说明万科在一定程度上“缺钱”，这或许可以通过其发行H股来解释。目前，万科正在筹划发行H股。不过，近期香港股市大幅下跌。目前看来并不是发行H股的合适时机。

上述上市房企人士表示，万科在大举扩张的同时，也陆续筹集资金，试图在扩张与流动性之间找到平衡。