近日，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》号文，进一步对试点地区、基础资产范围、募集资金使用要求等作出指导。预计市场将迎来更多公共REITs产品。

目前市场上共有9只公共REITs基金。首日平均策略配售比例为66.8%，平均有效认购倍数近8倍。第一天他们精神抖擞，但缺乏后劲。推出至今已经过去了三个星期，现在看来REITs基金的表现却不尽如人意。虽然分红率比较高，但很多REITs上市以来都出现了下跌。为了分红而损失本金显然是不值得的。曾经有人说，买REITs就等于收租金，一定能赚钱不亏，但事实真的是这样吗？

成交低迷，价格下跌

目前国内上市的9只REITs，除上市首日交易量较为活跃外，次日至今日均交易量仅数千万元，排名在后10%。A股市场。

以上市首日表现良好的中金普洛斯和蛇口工业园为例。中金普洛斯首日收盘价为3.972元，现为3.846元；蛇口工业园首日收盘价为2.65元，现为2.338元。元，蛇口工业园首日大涨14.72%，表现最好，中金普洛斯REITs最高成交额达3.05亿元。在这两者的带动下，大多数REITs整体都在下跌。与下跌同时发生的是这些证券的流动性突然萎缩。

中金普洛斯首日成交量75.8万手，今日仅成交1.5万手，成交量低迷。蛇口工业园也是如此，首日成交103.9万手，今日成交5.5万手。两者都是首批上市REITs——的普遍现象，交易量萎缩，流动性不足。这也进一步导致了价格的下跌。对于在较高位置买入的投资者来说，目前有点无用。虽然REITs的投资逻辑总体上不应该以短周期来判断，但目前确实不景气。

有人士认为，REITs流动性不活跃的原因可能是国内REITs尚处于初步试点阶段，机构投资者对产品特性仍不熟悉，不少处于观望阶段，导致买卖力量不足。

一些不愿透露姓名的分析师也表示，总体来看，无论是欧洲、美国甚至亚洲其他经济体，REITs都处于相对稳定的状态，不会出现大的波动。在国外很多市场，REITs的价格变化与当地房价挂钩，涨幅接近房价涨幅。不过，国内REITs与房价的关系似乎并不密切。有人士认为，二级市场表现不佳与当前市场情绪有关。与低风险低收益的新兴产品相比，有更多更好的选择，REITs的接受度还不够高。

REITs不仅仅是收取租金

很多投资者认为REITs是变相收租，持有股权并收取股息。但现在看来，情况并非如此。持有REITs更像是一种股息支付。目前REITs项目大部分是基础设施基金。这些基金项目很难享受当地房价的升值。

目前看来，9只REITs中，中燕港REITs和浙江沪杭甬REITs的基础设施属性相对较弱。毕竟港口也具有一定的经济属性。但也在下跌，这证明无论注入REITs的资产多少，REITs的疲软都是整体的。

资本市场本质上是对预期的研究和判断。目前的价格疲软表明市场参与者很少。但从前期准备情况来看，本次REITs的资产质量相对较高，各家机构也纷纷展现实力。从意向和流程来看，有从业者认为，这样的趋势使得最近几轮融资进入的机构很难退出。

从目前的情况来看，REITs对企业端的帮助更大。投资者想要实现供给，市场需要一段时间的适应和认可。

对于企业来说，公募REITs和企业可以被视为期限较长、无需支付固定利息的项目建设资金，可以拓宽企业融资渠道。此外，公募REITs还可以在一定程度上降低企业债务规模，改善金融结构。

对于个人而言，公募REITs的收入来源由股息收入和资本利得收入两部分组成，并具有股票和债券两种资产属性。底层资产为收益稳定的基础设施项目，项目现金流量稳定、透明、可计量；在基金层面，90%的收益以现金的形式分配给投资者，投资者可以从中受益，获得稳定的股息收入。公募REITs还通过ABS持有项目公司股权，因此公募REITs的投资者也可以获得资产增值收益。

中金公司研究报告显示，在股债基准投资组合中加入REITs，可以有效拓宽有效前沿，即可以在不增加波动性的情况下增加收益。

公募REITs在国外已经拥有成熟的市场，以美国和日本这两个全球最大的REITs市场为例。

美国公开发行的REITs产品有192种，市场规模超过1.2万亿美元，占GDP的5.8%；日本也有66只公募REITs，市场规模达1400亿美元，占GDP的2.85%；而中国才刚刚开始。

我国基础设施项目规模较大，目前发展的公共基础设施REITs底层资产来源较为丰富。据中金公司研究部测算，符合发行REITs资格的公路、铁路、地铁、工业园区、互联网数据中心、污染物处理厂、仓储物流等各类基础设施资产总计35万亿元。7月，国家发改委进一步扩大基础设施行业，纳入保障性租赁住房、水利设施、旅游基础设施等品类，底层资产供给将更加庞大。

当前股市动荡，鱼进鱼出快，正处于资金炒作的风口浪尖。也许当局势平静下来后，就会发现REITs的蓝海。