据统计，2015年至2017年，香港物业服务和管理领域分别有2家、1家和2家新上市公司。今年这一步伐有所加快。除了已经上市的雅利生活服务、碧桂园服务、新城悦以及即将上市的佳兆业地产之外，香港上市的物业管理公司也将迎来新成员。

近日，滨江服务集团向香港联交所主板递交上市申请材料，里昂证券为独家保荐人。这也意味着这家浙江房企的“二哥”将正式拓展H股市场融资渠道。

今年4月，滨江集团董事长齐金星在接受《国际金融报》采访时表示，滨江集团将再次发力资本市场，物业分拆上市取得新进展。随着渠道已经打通，滨江集团将在香港房地产板块作为红筹股上市。

半年多过去了，滨江服务确实“如约而至”。

招股说明书显示，滨江服务是中国一家专注于高端住宅物业的物业管理服务提供商。自1995年成立以来，逐步从浙江杭州本土的住宅物业管理服务商成长为长三角地区领先的物业管理服务商。

克而瑞数据显示，2017年滨江集团以销售额615亿元排名行业第34位。

那么，背靠滨江集团这个“大家庭、大企业”，滨江服务业的发展情况如何？

高复合增长率

截至2018年8月31日，滨江服务已在浙江省15个城市和上海设立35家子公司和分公司，为约48,000个物业单位提供物业管理服务。截至2018年8月31日，集团在管总建筑面积为1,080万平方米，在管物业总数为68个，其中住宅物业51个，非住宅物业17个。截至2018年8月31日，集团合同管理面积710万平方米。

从增速来看，2015年至2018年前8个月，滨江服务营业收入持续增长，分别达到1.59亿元、2.26亿元、3.49亿元、3.07亿元。%），其他净利润分别为1146.9万元、2210.6万元、5755.2万元、5074.6万元。

以此计算，2015年至2017年，滨江服务营业收入年复合增长率为48.27%，净利润年复合增长率为124.01%。

放眼行业，这个增速依然可以跻身前列。

东方财富显示，截至11月27日，香港物业服务及管理领域上市公司共有12家。2015年至2017年营业收入年复合增长率为29%，净利润年复合增长率为58.4%。

如果对滨江服务的数据进行排序，其营业收入和净利润复合增长率均位居第三。

数据来源：东方财富

但从业务分布来看，2015年至2018年前8个月，滨江的服务收入主要来自杭州。

滨江的服务收入主要来自三个方面：物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务。

近三年多时间，物业管理服务占滨江服务营业收入的比重超过60%。从地区来看，均来自浙江省，其中杭州分别占80.09%、78.1%、78.2%、79.6%。超过78.1%，这一分布与集团主营房地产业务基本一致。

滨江服务在申请中表示，其经营业绩易受长三角地区影响，未来将进一步将业务拓展至其他地区和城市。

集团依赖性逐年下降

值得一提的是，滨江服务对集团的依赖度正在逐渐减弱，但毛利率却持续上升。

2015年至2018年前8个月，来自滨江集团的收入分别占滨江服务总收入的29%、22.3%、18.6%和12.2%，毛利率分别为16.5%、18.6%、25.8%、和28%。%。

今年新上市的其他几家物业管理公司2017年平均毛利率为25.1%，略低于滨江服务。

从相关房地产公司对营业收入的贡献来看，雅丽生活服务和碧桂园服务相对较高。

雅居乐服务2017年约95.19%的收入来自大股东雅居乐集团，4.69%来自第二股东绿地控股。毛利率为33.54%。其2018年上半年营业收入仍主要来自重要股东雅居乐集团。87.33%，绿地控股贡献8.28%，毛利率为36.3%。

碧桂园服务旗下房地产公司碧桂园2017年和2018年上半年分别实现营业收入2269亿元和1318.94亿元。同期，碧桂园服务约92.3%和90.8%的物业管理服务收入来自碧桂园，毛利率分别为29.4%和34.3%。

因此，滨江服务对集团的依赖度远低于A-Life服务和碧桂园服务，但后两者的毛利率高于滨江服务。

对于本次募资，滨江服务在招股书中指出，将用于以下用途：一是收购其他市场知名度良好、信誉卓著、发展潜力较大、营收超过5000万元或净利润超过10%的公司。万元。物业管理公司，以及从事物业管理相关业务的公司。二是开发集团管理服务体系。三是投资资产管理平台，长期从事公寓、产业园运营。四是建立合资企业或平台，拓展现有合作平台，扩大当地市场份额。其余部分将用于营运资金和一般公司用途。

上海中原地产首席分析师陆文曦认为，滨江上市不仅增加融资渠道，更有利于扩大影响力，提高在国际投资市场的影响力。