月初发布2020年度业绩预告后，复星旅游文化集团董事长钱建农坦言，心情并不轻松。“第二天的股价走势是最关键的。”

确实，在这份业绩预告中，复星旅文去年的亏损超出了市场预期：公告显示，公司预计去年亏损25亿至26.5亿元。值得一提的是，去年上半年，该公司仅亏损不到9亿元。这意味着复星旅文去年下半年的经营遭遇了巨大挑战。

但资本市场并没有给复星旅文泼冷水。面对亏损消息，2月2日该公司股价顶住港股市场压力，最终收涨。而截至2月1日发布业绩预告，复星旅文股价连续多日上涨，累计涨幅达47%。

疫情得到一定控制后，去年下半年国内旅游业加速复苏。复星旅文也重启了包括度假村在内的核心业务，以抢占夏季旺季的“黄金点”。但第三季度海外遭遇疫情逆袭，公司度假村重启计划不得不受阻。

值得庆幸的是，国内旅游目的地业务的复苏发挥了重大作用。

作为复星旅游目的地业务的“杰作”，三亚亚特兰蒂斯项目堪称公司去年的业务奇迹。一方面，该项目在疫情冲击下展现出运营韧性，去年下半年率先实现逆势增长；另一方面，以该项目为抵押品的CMBS已于去年3月成功发行。筹集70亿元资金，为复星旅文提供了及时的金融“粮仓”。

重现“亚特兰蒂斯”奇迹成为钱建农带领复星旅文冲破难关的关键举措之一，并对复星城项目的持续推进寄予厚望。尽管在业内分析人士看来，三亚亚特兰蒂斯项目的成功经验值得复制。不过，钱建农在与21世纪经济报道记者交流时表示，“我们不会简单照搬，即使亚特兰蒂斯成功，故宫项目也会有完全不同的内容。”

亚特兰蒂斯为何如此成功？

在业绩预告中，复星旅文介绍了去年下半年亚特兰蒂斯项目的部分财务数据：报告期内，三亚亚特兰蒂斯营业收入同比增长36%，预计实现EBITDA利润率约为55%。

“亚特兰蒂斯项目去年很早就开始恢复，下半年的情况比较乐观。”复星旅文助理CFO兼投资关系总经理庄百如向21世纪经济报道记者表示，与2019年的EBITDA利润率相比，亚特兰蒂斯项目的数据在去年下半年有明显改善。

21世纪经济报道记者了解到，该项目自2018年开业以来，业务端业绩增长迅速。2019年，亚特兰蒂斯接待游客520万人次，较2018年增长68%；营业收入13.1亿元，同比增长74%；调整后EBITDA为5.65亿元，同比增长11.6倍。

疫情期间，复星旅文·亚特兰蒂斯项目的运营展现出强大的韧性。2020年3月，亚特兰蒂斯逐步重启。3月底与携程BOSS直播的房券销售合作中，取得一小时销售额1000万元、五天回款4300万元的成绩，加快了回升步伐。复星旅文公布的数据显示，截至去年3月28日，在周边酒店入住率仅为20%的情况下，亚特兰蒂斯的入住率却达到了70%。尤其是五一假期前三天，酒店入住率超过90%。

不可否认，亚特兰蒂斯项目在商业上取得了成功。

一位旅游行业分析师向21世纪经济报道记者表示，当疫情导致出境游受阻、消费需求回归时，定位高端市场的亚特兰蒂斯项目迅速抓住了旅游目的地的需求。再加上新的离岛免税购物政策以及当地旅游资源因素，亚特兰蒂斯项目具有较高的业绩灵活性。

值得注意的是，关于亚特兰蒂斯是否“因祸得福”也存在争议。有人认为亚特兰蒂斯项目的受欢迎程度不太可持续。其受欢迎的原因主要取决于疫情造成的出境游目的地的替代效应。“高端度假品牌和内容本身供给不足，是短期无法改变的事实。”国金证券发布的一份研究报告认为，亚特兰蒂斯独特的稀缺性带来了其“豪华级”的定价能力。

事实上，除了实现旅游IP的自给自足之外，亚特兰蒂斯成功的另一大方面在于物业销售。

据复星旅文公布的信息，亚特兰蒂斯项目配备1004个可售度假单元，可售价值超过70亿元。这也成为三亚亚特兰蒂斯项目进行CMBS时的重要估值参考。统计显示，亚特兰蒂斯项目从2018年到2020年上半年销售物业累计收回71.94亿元。“我们正计划继续扩建亚特兰蒂斯酒店对面的二期。”钱建农表示，复星旅文将升级发展“三亚·回归城市”。

“复星旅文不是旅游地产开发商，但旅游目的地的商业模式需要出售配套物业来平衡项目现金流，加快投资回报周期。”华金证券分析认为，出售配套物业后，复星旅文通过旅游目的地项目的运营实现了可持续的现金流。

这个模型也是福友城项目将借鉴的核心。

复星旅文再造热血

2021年1月30日上午，“福友城太仓阿尔卑斯国际度假村”在太仓市举行阿尔卑斯雪世界奠基仪式。

这是复星旅文旅游目的地业务全国拓展的重要一步。2019年，公司推出“福友城”品牌，旨在打造全年龄段、全场景、多业态、国际化的生活方式场所。随后，复星旅文相继公布了丽江扶余城、太仓扶余城、三亚扶余城项目计划。

公开信息显示，“福友城太仓阿尔卑斯国际度假村”位于江苏省苏州市太仓市，总面积1平方公里，总建筑面积约130万平方米。与亚特兰蒂斯的水世界主题不同，该度假酒店正试图打造三大高山主题体验，包括高山冰雪世界、高山运动公园和高山时光小镇，预计将于2023年开业。

它遵循亚特兰蒂斯“IP自持+物业销售”的模式。太仓富裕城项目首批近400套已售出近300套。考虑到丽江扶余城的房产销售情况，复星旅文预计这两个项目今年可实现约20亿至30亿元的房产销售。销售。

21世纪经济报道记者了解到，太仓富裕城项目的IP核心瞄准的是中国滑雪产业。《2019年中国滑雪产业白皮书》显示，当年国内滑雪人次约为2090万人次，约占全球滑雪人次总量的16%。但国内滑雪人次比例高只是因为人口基数大。其人均滑雪消费仅为2398元，不到国外人均滑雪消费的四分之一。

为此，复星旅文的“野心”可见一斑：力图打造华东地区最大的室内滑雪度假胜地IP。公司发布的信息显示，太仓富裕城项目主体工程高山雪世界总投资20亿元，占地面积约5.4万平方米，总建筑面积91,000平方米。是华东地区规模较大的室内乐园。滑雪设施。

外界也关注太仓福友城项目的可售物业前景。据华金证券去年8月现场勘察显示，该项目首开情况较为理想，项目注册价为元/平方米。“根据我们测算，如果可售楼盘全部售完，且均价超过2.6万元/平方米，太仓福友城项目将能完全收回投资成本，大幅降低旅游目的地等实际持有成本。”商业项目。”华金证券认为。

值得一提的是，庄百如告诉21世纪经济报道记者，“从目前情况来看，福友城项目并未受到疫情影响，延长了投资回报周期。”

复星旅文对佛友城项目寄予厚望。在外资度假村业务短期内复苏的可能性不大的情况下，承担“造血”功能的复星城项目成为复星旅文“聚焦”中国市场的关键一步。

“‘福友城’可以帮助公司提升整体业绩。”在钱建农看来，未来复星旅文将进一步在全国范围内拓展福友城项目。“一些项目已经在讨论中。”

财务数据显示，复星旅文目前偿债压力可控。截至2020年12月31日，公司现金及银行存款余额不低于人民币45亿元，未使用银行贷款额度不少于人民币42亿元，一年内到期的银行贷款不超过人民币22亿元。