基于品牌生态新时代美好生活的战略意义，由商业空间资产战略研究咨询机构——美点研究院、商业空间资产研究院主办的“2019租赁地产年会”在商业空间资产战略研究咨询机构——美点研究院举办。航天产业与经济研究媒体——美电联合会及数百家媒体。“公寓及写字楼）MBI峰会暨2018影响力品牌颁奖盛典”于2019年4月17日在北京金茂万丽酒店隆重举行。

本次盛典邀请了100余位房地产金融决策者，100余位公寓、短租、共享办公品牌创始人，200余位租赁地产行业品牌运营商，100余位主流权威媒体高管，共有500多个品牌。领导及行业精英。海尔、贝壳、蛋壳、木林、乐虎都市青年社区、怡和贝壳、微舍、比嘉、魔方、珍爱宜家、简房、英卓未来公寓、筑梦居公寓、锐捷、喜临门等合作伙伴共同参与并见证了本次活动。

现场，雅诗阁中国董事总经理雅诗阁全球业务发展总监陈志尚、我趣创始人兼CEO刘辉、保利公寓CEO方林、新派公寓创始人兼CEO王戈宏、筑梦居创始人兼CEO丁敏、UONE董事长邱云贤友网在广东省公寓管理协会会长刘鑫的主持下，共同探讨了“从‘赛道’到‘王国’竞争下的战略突破与建立”的主题，即公寓的发展方向。

随着房地产开发商和国企的参与，公寓市场细分的品类越来越丰富。蓝领公寓、智能公寓、养老公寓等一些新品类也加入了竞争。国内知名公寓品牌纷纷回应这一情况。他也有自己的布局和规划。

品牌选择了什么赛道？

广东省公寓管理协会会长刘鑫表示，行业越来越理性，不再讲故事，回归商业本质。“在座嘉宾的公司选择了什么赛道？”作为主持人，刘鑫率先提出了这个问题。

进入中国20多年的雅诗阁可以说是长租领域的领导者。主要生产高端市场服务式公寓及长短期租赁相结合的产品。其客户主要是商务客人；城市方面，主要集中在一线城市和二线省会城市；除委托管理外，扩张模式还包括自有投资。雅诗阁中国董事总经理、雅诗阁全球业务发展总监陈志尚表示，“这样，我们在打造品牌的同时，就能在房地产溢价方面获得一些空间。”

“我们主要提供住房租赁、长租公寓的轻资产托管和运营服务。”在酒店工作十年、五年前转行长租公寓的我趣创始人兼CEO刘辉认为，未来会有大量的资金、机构、开发商等。不再自己经营物业，而是交给专业公司来管理。因此，我趣把全部精力放在制度建设、人才培养、运营管理体系的深化上。服务人群主要为中小户型业主、国企、政府、开发商等。在业务合作形式上，也为基金提供诸多服务。

UONE公寓最初是厦门的一家大型公寓服务提供商，现已迁至北京。“在厦门这几年，主要是想深化大户型的概念，一直想做得彻底。”UONE友网董事长邱云贤认为，社区租赁应该是未来长租公寓非常重要的形式。大型公寓和中小型公寓的管理有很多差异，UONE公寓可以找到自己的路。

在北京繁华的租赁市场中，新派公寓率先抢占了酒店式公寓的“蛋糕”。新派公寓创始人兼CEO王戈宏表示，长租公寓本身就是一个赛道。需要考虑的是轻还是重、短还是长。

“长租公寓的很多问题并不是赛道的问题，方向是否正确、模式是否正确。如果方向、模式正确，那么无论什么轨道，都是正确的，有特色的。”王戈宏说，“如果要确定策略，就必须展现两个属性，一是消费属性，二是金融属性。”

与其他品牌相比，筑梦居专注于更垂直的领域，只从事企业员工公寓。在筑梦居创始人兼CEO丁敏看来，这也是筑梦居未来的“王道”。“筑梦居始终坚持为社会基层群众提供改善性住房，解决他们最基本的需求。”丁敏说道。

从央企层面来看，对于行业的思考也有所不同。成立一年的保利公寓，资产管理、长租、短租、大型社区……几乎应有尽有。保利公寓CEO方林表示，公司的初衷是发行REITs，所以会从资产管理的角度分析不同业态运营过程中的市场和现金流情况，以及整体资产的不同情况。返回。

“公寓业务对我们公司的意义，目前各个赛道都有一些窥见，不是决策方向进去，而是侦察机的状况。我希望在1-2年内，“我们可以清楚地看到每一个情况。相同特征的资产呈现出不同的回报特征。我们回去反思一下我们的主业应该选择哪条赛道，下一步如何前进。”方林说。

在听完各个公寓品牌的介绍后，刘鑫认为，从赛道到王者的转变，代表着一个公司核心竞争力的转变。在长租公寓领域，各个企业的核心竞争力可以细分为所谓的王道。

从单一到集团，中、高层、低层品牌如何布局？

细分领域带来的新机遇，企业的核心竞争力到底在哪里？盈利模式应该是什么？未来是什么？与会嘉宾对这些问题进行了解答。

作为新加坡的一家国有企业，雅诗阁在十多年前就做出了出售酒店业务并保留公寓业务的决定。“整个策略是相信长租市场会相对稳定、有利可图。”陈志尚表示。

在陈志尚看来，想要成为大平台运营商，不能仅仅局限于长租市场。你必须把长租和短租结合起来，根据不同的城市划分比例。一线城市的长租会比较多，而且大部分都是在国内工作的外籍客人。但在二线城市，长租客人比例有所下降，因此会出现更多长短租组合。

随着市场的不断变化，雅诗阁也在寻求不断的突破。“除了长租和短租的结合，大住宿产业链也希望能尽可能的覆盖，包括养老的一些市场定位，学生公寓也会探索。”陈志尚介绍。

雅诗阁只是长租公寓领域和酒店式公寓领域的一个切入点。真正赚钱的逻辑在于随后的房产升值，通过酒店式公寓提高租金溢价。最终，真正的意义是在房地产领域获得的。在刘欣看来，这确实让我们所有服务式公寓的合作伙伴对——能否通过服务提高租金、升值物业有了新的思考。

与10年前相比，雅诗阁的自有物业比例已从40%下降至10%。“如果没有办法收购资产，我们就只能通过委托管理扩大规模，获得更好的回报。”陈志尚说道。

作为行业“最轻”的品牌，沃趣并不拥有自己的物业。其包机业务占10%，其余90%为托管业务。“我们正在践行直营业务，把所有新产品、新模式都投入到直营运营中，等直营经验成熟后，我们会帮助业主提升业务水平。”刘辉介绍。

在刘辉看来，从大的框架来看，只有做自己最擅长的事情，然后把自己擅长的事情做到最好，才能形成核心竞争力。那些跟风抄袭的人，大多都做不好。

2018年我趣整体增速加快，从去年到年底的开业数量相比年初的开业数量基本翻了三倍。没有重资产，我趣无法像雅诗阁一样通过房产价值的变现获得更高的回报。在刘辉看来，我趣的增长核心在于几个价值点的确立：

1、集中式公寓项目交付后，尽快从头开始满房。我去内部成立了一支“铁军”专门负责此事；

2、降低营销成本。刘辉表示，现在各租赁平台和中介机构收取的佣金都很高，必须想办法降低佣金。一个好的办法就是利用自有渠道；

3.为品牌、产品和服务创造溢价。

此外，在公司加速发展的同时，协调资源运作也很重要。“创业并不容易，必须想清楚自己的战略，发挥自己的优势，充分发挥自己的资源，打造核心能力。”刘辉说道。

在刘鑫看来，我趣创始人刘辉脑子里有一套完整的运营方法和闭环逻辑，包括获客能力、提升服务质量、降低成本、降低人力效率、提高平米效率等。比率。

我趣的门店一般都是100-200间客房的标准酒店模式，而UONE公寓规模较大，有500多间客房。邱云贤对“大”的理解有两部分。

一种是单体积大。“单体大户型和100-200套公寓有本质的区别，客户群体维度会发生变化，这意味着单个社区是多年龄段覆盖群体，这么大的社区一定是多年龄段覆盖。快点完成三个月销量目标的90%。”邱云贤介绍。

要做到这一点，早期产品定位中的客户定位必须变得更加多元化、多维度。因为客户群体的变化，这个大社区将不再只是管理公寓，而是涉及到一个完整社区的管理理念。从管理的角度来看，不仅仅是管理租户，还涉及房间管理、物业管理、设备管理，甚至后续的绿化管理。所有这些东西都会覆盖在一个大的社区中，而这些系统一旦在这个大的社区中形成协作之后，能够形成的效益是巨大的。

在邱云贤看来，按照传统观念，拥有100%管理住房的UONE公寓也是“轻”的。如何在管理中实现效益，如何在管理中赚钱，成为企业生存的基础。UONE公寓只是想从管理费中获利。大型社区管理费的变化会有比较大的涨幅。“因为社区很大，其实达到一定规模之后，就会有一个从量变到质变的变化。过了这个量之后，管理投入是下降的，而不是增加。所以很容易实现效率这里通过“大”来改进。”邱云贤说道。

还有单个城市的“大”。UONE公寓有很多向厦门以外扩张的机会，但在邱云贤看来，与传统酒店必须遍布全国不同，租赁行业需要更多的本地市场份额和本地市场的“大”。

“我们给自己的战略定位是慢慢进入多个城市。进入一个城市的时候，我们必须扎根在这个城市，力争成为这个城市最大的，只有这样，我们才有一点生存的空间。”我们公司的。”邱云贤说道。

刘鑫指出，业内一直在讨论，当集中长租公寓数量超过100-200间时，房间越多可能会对企业的空置率产生影响，包括人效比越高、房间效率比。高，但UONE公寓却走了一条不同的路。

在谈产品之前，王戈宏首先谈了行业。十年前，长租公寓简直就是抢占住房资源。“短租是酒店业务，主要是基金业务，我们都在思考如何轻装上阵。长租公寓是住宅消费品，需要面对。”对于不同的客户群体，产品没有高、中、低端之分，但如何创造定价权更重要。”

“长租公寓的品牌一定要细分，未来可能会出现一批品牌群，我们要向酒店学习。”在王戈洪看来，酒店集团管理不同的品牌集团，采用资本化的方式进行运营。长租公寓行业属于资产管理行业。它涉及资产价值的管理，也需要高效。

筑梦居的丁敏表示，从单店走向集团，首先是保证单店赚钱，第二是销售方式，平均45天的爬坡期后，入住率率达到95%，三是聚焦产品、聚焦区域。

“酒店可以实现更多的加盟，但白领公寓、蓝领公寓前期可能无法加盟，每个细分市场都可以有成百上千家加盟。”丁敏解释了公寓和酒店的关系。不同的是，“白领公寓、蓝领公寓和酒店其实管理方式不同，销售方式不同，选址方式也不同。如果一进来就选户型，就得选高、“中低档，甚至一些短租，这是内部消费。我们公司要前进，需要让单一产品成为绝对的领先者。”

保利公寓方林分享了做公寓的两大优势。

首先，保利原本专注于开发和运营。它的主要优点是开发和运营无缝衔接，有利于获得相对低价的住房，渠道也会更多，所以竞争不会那么激烈。

其次，保利拥有多年多业务运营经验。虽然在单套长租业务上起步不早，但在综合业务运营上有优势，而且都是在一个平台上运营。长租公寓还可获得其他好处。经营业务的权利。

在刘鑫看来，未来的竞争对手其实是我们自己，因为这个行业才刚刚开始，大家在不断探索自己的赛道和道路的过程中，逐渐提取自己公司的核心价值，提取自己的核心竞争力。王道。在这样的竞争背景下，自己的轨道将会越走越宽，每个企业都会在自己认可的道路上找到更好的道路。