近五年来，高端和中高端酒店的平均客房价格和平均单位收入均呈下降趋势。高端酒店的平均入住率为59%，低于中高端酒店的64%。

高端酒店已经进入了痛苦和困惑的时期。转型、寻求新的利润增长点，成为酒店业主当下最迫切需要解决的问题。

1、国内市场概况

1、行业表现落后于国际市场

与亚太地区同等经济地位的城市相比，上海和北京的中高端及以上酒店市场相对滞后。其中，北京各方面表现最差。

上海中高端酒店入住率仅为62.3%，低于平均水平15.5个百分点；单位平均收入为633元，低于平均水平49.5%；入境游客数与新增客房数之比低至0.5，供应严重过剩，平均值低至58.3%。

2.供应量大

近五年来，高端、中高端酒店行业在经历2010-2011年的井喷期后，增速开始放缓，但仍处于较高水平。2014年，挂牌数量分别达到22,689和12,669。

3、需求疲软

近五年来，高端和中高端酒店的平均客房价格和平均单位收入均呈下降趋势。其中，高端酒店平均入住率为59%，低于中高端酒店的64%。需求疲软的原因主要来自三个方面：供给持续高位、商务住宿需求减弱、经济型酒店崛起。

4、高端酒店面临更大压力

相比之下，中高端及以上酒店的需求更偏向于中高端酒店，入住率和单位平均收入的差距较高端酒店稳步扩大。但从挂牌楼盘数量来看，近年来高端酒店持续扩张，供需压力持续加大。

2、酒店经营现状

1、客房营业利润率下降

一方面，平均房价正在下降。由于国外经济复苏缓慢，近年来外资企业规模缩小甚至退出，导致以外资企业商务客户为主的高端酒店住宿需求大幅减少。与此同时，中央八项规定也极大地限制了政府对高端酒店的消费。与此同时，供应连年井喷，市场竞争加剧，酒店不得不降低房价以适应国内市场需求；另一方面，管理成本不断增加。随着人口红利消失，劳动力和材料成本逐年上升并扩大，压缩利润空间。

2、配套业务收入低

与商业业态相比，中高端及以上酒店配套业务的单位收入要低40%至80%。其中，咖啡业态单位收入差异最大，达到76.1%。虽然酒店咖啡店的人均消费高达169元，是商业咖啡店的4.4倍，但后者主要是外卖，消费金额巨大，单位收入超过前者4.2倍；餐饮差异最小，为37.9%。酒店餐饮除供酒店顾客使用外，还兼营企业会议、大型会议、社交婚宴等。多用途的使用也使得酒店餐饮单位在所有设施中拥有最高的收入。

3、缺乏广告收入

广告位租赁也是商业主体营业收入的组成部分，约占总营业收入的0.9%。但中高端及以上酒店，基本没有广告收入，不仅缺乏可观的收入来源，而且缺乏互动媒体作用。

3、高端酒店的困境

1、注重配套但注重客房管理

几乎所有的高端酒店都选择自营商业设施。酒店整体运营的重心完全围绕客房运营，设施仅供酒店住客使用，不对外开放。可见，高端和中高端酒店客房营业收入占比分别为85.9%和91.1%。

2、品牌退出

近年来，中高端购物中心数量持续增加。它们的受欢迎程度、大容量的展示空间和建筑条件不仅为奢侈品牌提供了更好的灵活性，而且更接近当前市场的消费群体分布，使其更有利于奢侈品牌的形象展示和发展。导致品牌撤离酒店，转向购物中心。

3、决策慢、调整难

高端酒店多为国外大型跨国品牌。相比之下，创新和跟进缓慢，决策灵活性较差。

原因有以下三个：

首先，总部设在国外会导致沟通不畅、决策复杂；

其次，大公司在跨地区、跨部门合作时更容易遇到障碍，导致决策过程缓慢；

最后，外国企业在审批前往往需要精确估算，进一步抑制了品牌创新和发展。

4.对未来发展的启示

配套新管理，外包专业品牌机构实现高额利润

与专业品牌机构相比，酒店在很多方面都呈现出疲软的趋势。

一是专业性差。酒店产品和服务是专业品牌机构无法比拟的；

二是成本高。酒店配套设施客户订单数量较少，材料采购价格高于采购量大的专业品牌；

三是客流量。专业品牌多采用会员制，客源稳定，而酒店仅依赖流动性大的客人，消费频次较低；

四是管理调整有限。酒店层级较多，配套设施调整需经过各级审批，而专业品牌机构更偏向区域化管理，能根据市场变化灵活调整；

五是营销渠道受阻。酒店设施的推广和营销机会很少。在此背景下，酒店配套外包可以成为酒店盈利的新途径。