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频繁曝出的烂尾楼、延期交付问题原因到底何在？

不论国家的政策如何严防死守，烂尾楼和延期交房的问题都屡禁不止。其实说延期交房还好，最终还有机会交房，但是烂尾楼确实让无数购房者神伤。那么烂尾楼和延期交房的问题根源到底在哪呢？

其实开发商只要正规操作，一般都不会出现烂尾的情况，延期交房也是对工期的把我不准或者是资金的临时周转出现了问题。所以说开发商的不正规操作其实才是楼盘问题频出的关键。

开发商对房地产开发认识不清

有很多小型的开发商对于房地产开发的认识不到位，觉得只要自己有钱就能开发房地产。加之现在大量开发贷和融资的介入。开发商更是肆无忌惮。不专业的开发商对房地产开发的成本估计有很大的问题。他们只计算了拿地、建设等成本、却忘了还有各类税费、营销、利息、隐形的支出。而当这些成本最终暴露出来的时候，开发商再想补窟窿就不够了。

当然还有一些开发商也是受人蛊惑，在开发的时候不按图施工，最终导致成本大增也就无力回天了。

开发商挪用资金

其实大部分的开发商规范开发都是可以做到的，只不过在收了预收款之后多出来的钱还没有支付工程款和后期的税费。所有他们就先将这些钱拿到其他地方挪作他用，等到用完了再拿回来支付其他支出。但是投资总是有风险的，如果投资赔钱了，那么后续的工程款就无法支付了，项目也就面临烂尾了。

开发商步子太大扯蛋了

泰禾现在就是步子太大扯着蛋了。与国内的龙头房企不同，泰禾的产品区域高端，本来销路也是不错的。原本这一类高端的房产不需要大量的供给。毕竟每个项目的资金需求量也很大。但是泰禾就是不信邪，大量项目一起开发，但是自己的资金却没有那么充足，高端房产的资金流动也不是很快。盘大了资金跟不上了，也就扯着蛋了。

大家好，我是勇谈。烂尾楼问题从2018年后就逐步被媒体曝光出来，伴随着烂尾楼频发、延期交付的背后其实更多的是国家房地产调控从供需端向融资端转变后的一个必然阶段。对于资金密集型的房地产行业来说，一旦缺少了国家“输血”不可避免的要经历这样一个过渡阶段。

烂尾楼、延期交付的背后都被指向一条“资金链断裂”，房地产企业靠借债过“空手套白狼”的日子已经众人皆知

房地产企业进行项目开发一般来说需要支付的资金只有项目整体的30-40%，除去房地产企业需要自筹资金拿地外，其他的包括商品房建设等资金其实都是可以通过建筑商垫付或者银行贷款的方式来获得的。

1. 房地产行业发展初期（上世纪90年代后）其资产负债率过高的问题就一直存在，哪怕经历了这么多年的发展，这点仍然没有太大改变。房地产企业资产负债率过高是有历史原因的，毕竟我国首次学习效仿香港开始商品房经济，给予房地产企业足够的土地和金融红利支撑是有必要的，只不过这种支撑逐渐成为了一种习惯。
2. 房地产行业“造血”能力不足的问题始终存在，从初期到现在为止都是如此，房企实际自身投入项目建设的资金比例越来越低。现代金融的发展让很多企业都有了“钱生钱”的想法，利用银行和国家的钱为个人（企业）谋利润已经成为一种共识。2019年房地产企业自筹资金占所有到位资金的比例只有32.6%！也就是说其余资金基本都来自于银行贷款或者购房者的房款。
3. 自身造血不足，对于银行贷款和购房者房款依赖度越来越高的情况下，一旦融资受阻或者房地产市场供需失衡，那么烂尾和延期交房的情况就会很常见。不凑巧的是，2018年开始的国家融资端调控伴随着的市场环境也发生了变化，国内房地产市场已经从过去的供不应求到了如今严重的供过于求！在“房住不炒”背景下，仅仅依靠刚需和改善来消化目前市场上的房地产库存很难。

频繁曝出的烂尾楼、延期交付问题原因到底何在？房地产行业监管缺失、土地红利和金融红利逐步消退是主因

到2018年底，国内登记在册的的房地产企业共计97937家。接近10万家的房地产企业数量确实太多了，在房地产市场快速发展时期涌现了大量的房地产企业，对于这些企业监管不严、审查不严的结果就是很多不符合开发资质和实力的房企进入房地产市场，那么出现今天规模烂尾和延期交付的情况也就是必然了。

1. 房地产行业是一个资金密集型行业，这点跟长租公寓类似需要严格监管才行。对于资金密集型的行业必须加强其资金监管，近日银川宣布将在12月1日开始对于房地产企业预售资金和房贷资金进行专项监管，其实是值得很多城市学习的。从理论上来说，仅仅购房者支付的首付款已经能够满足项目完工。
2. 土地红利和金融红利逐步消失是事实，作为对土地和金融依赖度很高的房地产行业其融资能力大幅下降是事实。我们可以看到目前媒体曝出的烂尾或者延期交房的项目多数开发商都是本地中小房企为主，甚至被曝出的这些城市也是以中小城市居多。后商品房时代下，对于房地产企业来说最难的其实还是融资能力，需要尽快降负债、降杠杆。毕竟央行已经划定了“三条红线”，要想融资容易就必须这样做。
3. 预售制度是造成烂尾、延期交房的客观原因，改革或者取消预售制度已经是必然。在土地红利和金融红利相对比较旺盛的时期，预售制度下烂尾、延期交付的情况发生概率较小。目前房地产市场波动比较大，房地产企业融资受限的情况下，不少房企都会选择烂尾或延期交付。因为说句实话，目前的法律环境对于房企主动烂尾能采取的办法不多。从保护购房者利益角度来看，取消预售制度进行现房销售是很有必要的。

综上，频繁曝出烂尾楼、延期交付问题的答案很明显，其实就是后商品房时代下房地产企业的融资环境发生变化。在房地产行业正在面临洗牌的情况下，一些房企适应不了市场环境导致资金链问题也是必然。对于购房者来说，选择口碑和品牌扎实的开发商很有必要。各位觉得呢？欢迎下方留言参与讨论。原创不易未经允许不得随意转载，喜欢的朋友可以点赞、关注勇谈楼市壹贰叁，更多优质内容继续贡献中。

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