香港房地产开发商近期公布的中期业绩不佳，反映出过去六个月香港商业市场和酒店业遭受的沉重打击。

主要房地产业务在香港市场的英资公司太古地产上半年净利润下降80%，为近年来最差表现。

太古地产上半年营收65.51亿港元，同比下降13%；公司股东应占基本溢利为37.52亿港元，同比大幅下跌80%；每股基本盈利仅为0.64港元，亦大幅下跌80%；融资前净现金流入仅为17.48亿港元，较去年同期的151.04亿港元减少近90%。

收入结构方面，除了写字楼租金基本持平并仍维持33.44亿港元的收入外，太古地产的零售物业租金、住宅租金、物业投资、物业销售及酒店收入均较同期下降去年。

营业利润方面的表现更差。除经营部分物业投资仍维持盈利43.29亿港元外，出售投资物业权益、投资物业估值、物业买卖及酒店业务均录得亏损。营业利润总额仅为14.73亿元，同比下降84%。

对于上半年收入和利润下降，太古地产表示，基础利润下降主要是由于去年同期出售香港投资物业缺乏实质性利润、销售费用新加坡住宅项目的减少以及美国住宅单位的相关损失，导致房地产销售收入略有损失。

香港疫情持续蔓延，导致物业租赁及酒店业务收入大幅下降。太古地产认为，租金收入下降是由于新冠疫情带来的零售销售和租金支持减少所致。与此同时，疫情使酒店业务在入住率和收入方面受到严重影响。

无独有偶，在香港拥有大量优质购物中心的九龙仓地产公布的中期业绩，也反映出这家港资企业正遭遇类似困境。

九龙仓8月初公布的业绩显示，公司上半年基本净利润为38.44亿港元，同比下降26%。若计入投资物业重估净亏损，集团上半年股东应占亏损达44.54亿港元，减少逾163%。

具体到各个项目，就连香港第一购物商场海港城，上半年包括酒店在内的整体收入下降了28%，营业利润下降了30%。其中，商场收入下降30%，利润下降33%。写字楼出租率下降至86%，而去年底的出租率仍为93%。

九龙仓甚至将酒店业务描述为“受前所未有的疫情影响最严重的行业之一，跨境旅行在全球范围内受到严格限制”。马哥孛罗香港酒店、港威酒店及太子酒店的入住率均录得平局，跌至20%，导致公司决定对太子酒店进行全面翻新，直至2021年才重新开业。

铜锣湾地标购物中心时代广场整体收益下跌19%，营业利润下跌21%，商场收益下跌23%，导致入住率跌至92%。截至去年底，这一比例为97%。

荷里活广场收入也下跌13%，营业利润下跌17%。仅中环组合中的会德丰大厦及嘉华大厦优质商业物业上半年仍保持6%的收入增幅及8%的盈利增幅。

然而，尼依格罗旗下2018年刚刚开业的豪华酒店TheMurray,HongKong平均入住率仅为15%，收入和利润均受到重创。

九龙仓置地在中期报告中直言，2019年年中开始的本地动乱以及2020年初开始的新冠疫情大规模爆发，对市场造成双重打击，酒店业入住率下降暴跌至个位数。集团向零售租户提供超过10亿港元的现金租金减免，对上半年业绩产生不小的影响。

SOGO崇光百货的母公司利福国际和恒隆集团发布的中期业绩也大幅下跌。利福国际今年上半年收入大幅下跌55.2%至仅9.42亿港元，亏损2.27亿港元。

恒隆集团虽然在内地拥有大量物业，但上半年总收入下跌1%至44.57亿港元，经营溢利下跌6%至32.39亿港元。其中，香港物业租金收入同比下跌6%，营业利润同比下跌10%。

经济衰退

太古集团前身为英国洋行公司，在香港已有150年的发展历史。它涉及香港食品、航空、贸易、房地产等多个重要经济领域，与人民生活密切相关。

九龙仓地产持有海港城等多个重要商业项目，是香港最大的物业投资运营商之一。崇光百货一直是香港最受内地游客欢迎的商场之一，每年都会举办答谢节等活动。

这些标志性商场和企业的经营状况，基本反映了香港整体营商环境所面临的同样惨淡处境。

香港政府公布的整体经济数据不出所料地下滑。香港政府数据显示，今年第二季度香港GDP同比下降9%，经济发展依然疲弱。特区政府8月14日宣布下调全年经济预测，下调至-6%至-8%。这也是今年4月以来第二次下调经济预测。

去年下半年以来，香港本地经济受疫情影响出现下滑。市场人士原本希望去年底到今年年初的一系列节日消费能够提振经济。然而，随后疫情的爆发和反复，导致香港的零售、餐饮、酒店业等诸多行业尚未复苏。

香港特别行政区政府统计处公布的数据显示，2020年上半年零售业总销货价值初步估计较2019年同期下跌33.3%。其中，6月份社会消费品零售总额暂估265亿元，同比下降24.8%；5月社会消费品零售总额修正，较2019年同期下降32.9%。

分品类看，药品、化妆品销售额同比下降57.4%；珠宝、手表和奢侈礼品下降了56.5%；服装下降38.8%。百货商店商品销售额下降7%，其他未分类消费品销售额下降10%。

世邦魏理仕统计数据显示，香港持续的旅游咨询限制导致2020年第二季度赴港旅客人数同比下降99%，创有记录以来最大降幅，堪称“不降”。”

5月份香港酒店平均接待水平仅为37%，远低于2019年79%和2018年91%的酒店平均接待水平。

酒店入住率和收入大幅下降，导致香港多家酒店大规模裁员。早在今年4月，香港洲际酒店就开始了30年来最大规模的酒店关闭进行维修，并解雇了约500名员工。今年2月中旬，香港酒店工会表示，17个集团旗下多家酒店已要求员工放无薪假，4家酒店已解雇员工。就在8月中旬，荃湾熊猫酒店也计划裁员相关部门约20名员工。

香港特区政府统计处公布的数据显示，今年4月至6月，香港失业人数达24.1万人，失业率达6.2%，而2019年失业率仅为2.9%。

香港财政司司长陈茂波近日公开表示，由于疫情影响、本地经济活动疲弱等因素，香港经济衰退的深度和持续时间超出预期，严重影响各领域企业和员工，包括餐饮、零售、旅游等个体行业。服务业受到严重影响，员工更感痛苦。

游客人数大幅下降导致消费力下降，导致一些品牌关闭或撤店。

继今年2月Prada关闭铜锣湾罗素街最大门店后，另一意大利奢侈品牌Valentino尽管租金减免50%，仍关闭位于海港城的两层旗舰店。欧米茄、蒂芙尼、周大福等知名品牌也相继关闭了尖沙咀、铜锣湾等核心区域的高价专卖店。

从近期市场情况来看，这种撤店趋势正在从奢侈品牌向价格相对实惠的高街品牌蔓延。高街品牌G2000位于海港城的门店，近日因经营状况入不敷出，被法院强制接管并暂时停业。英国市场品牌Topshop也将关闭位于中环的旗舰店，这意味着它将退出香港市场。

世邦魏理仕报告称，数家外国零售商第二季度退出香港。自2019年中以来，至少有15家零售商离开香港，腾出超过50个门店，相当于超过2万平方米的空间。

短期前景依然黯淡

由于香港疫情持续不时复发，企业对今年下半年的市场走势并不乐观。

太古地产在中报中对下半年市场的预测显示，除内地市场外，其在香港、迈阿密、新加坡等地的业务仍将持续受到疫情影响。

其在香港的购物中心入住率较高，但社会事件和COVID-19疫情严重影响了香港的零售业务。预计2020年下半年香港写字楼市场需求将疲软，反映出经济疲软。

加之国际贸易形势的不确定性，香港住宅购房者变得更加谨慎。疫情及相关旅行限制可能令集团旗下酒店于2020年余下时间经营困难，入住率及收入仍将承压。

除了继续在香港提供租金支持外，太古的应对措施还提出在不影响运营的情况下尽可能节省开支。东荟城一间酒店的开业亦将推迟。

九龙仓地产董事长兼董事总经理吴天海在中期业绩会上坦言，公司未来几个月的工作重点将是“增收节支”，并表示“酒店业是一个非常头疼的问题”而香港市场的发展在一定时期内也不会稳定。尚不清楚，并表示集团在香港的海运物流业务下半年会“难看”，但公司财务状况相对稳定。

陈茂波还表示，香港疫情时有反复，且没有得到控制的迹象。中短期经济前景很难说乐观。香港经济何时见曙光？未来需要“两条腿走路”，即有效控制疫情、保经济。

尽管如此，大多数香港房地产开发商仍对香港未来市场充满信心，希望疫情已得到控制的内地市场能够提振下半年业绩。

太古在中期报告中表示，自3月份以来，内地人流量和零售额开始显着反弹。虽然预计下半年北京、广州、上海写字楼租赁将承压，但零售方面，相信广州、成都、上海、品牌、餐饮等对零售业务的需求北京客商将保持稳定。

在谈到内地市场时，吴天海也表示，有信心内地住宅销售达标。同时，奢侈品销售在内地发展良好，他会选择性地调整租户组合。

他还提到，九龙仓地产已扎根香港多年。不只是着眼于当下。香港仍然有良好的营商环境，会选择继续投资。

仅仅两年前，香港的商业街租金还是全球最高的。如今，多重打击让香港经济遭受重创。也许人们最迫切的愿望是香港岛尽快恢复昔日的繁荣。

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