每个文艺青年都有一个回归乡村的梦想，而民宿的出现似乎成为了这种情怀与生计的平衡点。逃离牢笼的理想有了经济载体，民宿之火迅速燎原。

但这种和谐其实只有少数人能够掌握。当民宿行业与经济利益交织在一起的时候，有多少人能够坚守这个理想的行业呢？

在民宿发展较早的地区，如丽江、大理、厦门鼓浪屿等地，早期民宿创业者已经开始撤退。

陈克2014年开始在丽江开民宿，实现了“彩云之南、绿水旁开客栈”的梦想。但当时他并不知道，那一年是丽江民宿发展的重要转折点。

在此之前，丽江的民宿已享誉全国，并在2013年达到顶峰。尤其是丽江古城和束河古镇的民宿，旺季时一房难求。但这种狂热也成为其背后各种矛盾的导火索。

首当其冲的就是房东毁约、狂涨房租。2014年，束河古镇曾发生房东强行驱逐租客的“扔粪便”、“扔油漆”事件。除了外界的争议之外，民宿数量的几何增长速度与游客的增长并不匹配。市场饱和日益严重，民宿内部恶性竞争开始。

“我们的行业必须顺应大势。在丽江，很明显，像我们这样的小店已经无法生存了。”陈克说，这就是他2018年离开丽江的原因。

现在，陈可在深圳较场尾民宿小镇的一家民宿当店主。他告诉记者，来这里之前，他想清楚情况后，打算和朋友一起投资一家属于自己的民宿，但现在他基本上放弃了这样的想法。

“投资回报率是一个过不去的坎，深圳这里的投资额很高，不像我当年在丽江开20万多元的民宿，这里需要200万到300万。”陈克说道。

在不断被市场“教育”的过程中，民宿行业似乎已经形成了一定的条件反射。只要提到“情怀”，就一定要跟着“利润才是硬道理”才能成为主流。与此同时，地方政府、开发商、资本各方都向民宿行业“亮剑”，游戏规则悄然发生变化。

在不同地区，民宿的发展处于不同的周期阶段。虽然租金上涨、入住率下降、房价过低等问题都不同程度地出现，有人开始出逃，但也有人不相信红利没了，还在跑着入市。

民宿投资拐点

业内普遍认为，中国民宿产业的提速始于2007年左右，先后出现了云南丽江、大理、浙江莫干山、厦门鼓浪屿、广西阳朔等典型集群区域。

同样是在2008年左右，深圳市大鹏新区较场尾迎来了第一批民宿。国外冲浪、帆板爱好者自发装修住宅并经营，逐渐吸引了一些自由职业者加入。

沉寂了几年后，得益于2011年深圳举办的大运会，许多赛事在大鹏新区开始，较场尾民宿一夜成名。和所有老故事一样，在接下来的几年里，这里的民宿数量迅速增长，从2008年的两家到2013年的75家，再到2016年较场围古城一带的民宿近400家。

2016年较场尾民宿接待游客超过100万人次，人均食宿消费600-800元。年旅游收入突破5亿元，成为深圳滨海旅游的一大亮点。

然而，另一组数据却有些令人震惊。深圳市大鹏新区民宿协会发布的报告显示，2016年，大鹏新区90%以上的民宿按完全成本核算出现亏损。两年过去了，焦场围又走上了“上坡路”吗？

3月12日，记者来到较场围民宿小镇。中午，路边海鲜摊的服务员和气垫船、快艇的经营者纷纷上街招揽生意。或许因为不是旺季或者周末，民宿小镇里的游客并不多。沿街不少民宿都贴出了换乘牌，有的已经关门，有的还开着。

记者看到，一家名为春丽的客栈门口贴着换乘信息。和较场围的大多数民宿一样，民宿的老板并不在酒店内，由掌柜全权经营。店长于勇是一位来自东北的叔叔。他告诉记者，他来这里还不到三个月。

“这几个月，入住率能达到15%到20%就不错了。听其他老客栈老板聊天，去年夏天的情况一般，他们说这和当年实行的预订系统有很大不同。”“2018年的大鹏新区，有很大的关系。”于勇说。

记者查询发现，五一假期、八月周末、国庆假期等传统旺季期间实行预约准入。

于勇还指出，游客缺乏也与海滩条件有关。场尾的海滩更窄，游船和快艇已经占领了海滩，没有给游客留下玩耍的空间。

记者询问的另一家民宿老板李兵(化名)表示，他在这里开了店有五六年了，现在顾客明显没有往年那么多了。

李兵认为，较场围民宿的发展实际上已经陷入了恶性循环。游客的缺乏直接带来民宿营业收入的下降，同时租金压力也日益加大。

“2015年、2016年，游客多了，房租立刻就涨了。现在很多民宿不交转让费就跑了。这个村子有400多家民宿，至少有1/4在转让。”李兵说，“由于租金贵，压力大，民宿业主只能通过出租一楼来平衡收入。”

“我们是2013年进来的，当时的民宿和现在的感觉完全不一样。”李兵认为，当时的民宿是真正意义上的“田园田园”，周围环境比较安静。现在整条街都是烧烤店、餐厅、一楼酒吧。太乱了，太商业化了。没有那种舒适感，游客自然就少了。

于勇还向记者透露，现在的租金压力太大了。“这套房子的租金是每个月2万元，听说民宿老板去年损失了近20万元。”

陈克告诉记者，这里不少民宿业主都与房东签订了增量合同。他住的民宿租金2016年是30万，2017年是36万，2018年是84万，今年是100万。但好在去年暑假高峰期间生意还不错，入住率达到了70%以上。2018年净利润达到40万元以上。

“因为这家店接待量比较大，所以2018年重点抓团建，淡季的时候，12月份就接到了20多个团建订单，最终12月份的收入和去年持平。”暑假。”陈克说，他想要在高租金的环境中生存，还是要努力工作。

不少房东表示，以前只卖位置不好、看不到海景的民宿，现在连沿海第一排、第二排的民宿都开始“卖”了。

“白屋民宿是一家民宿连锁品牌，在较场尾经营了六七年了，分店不少，但正在陆续转移，目前只有一家在营业。”陈克说道。

在陈克看来，这里的情况其实和丽江的情况差不多。如果你想做好，投入就很大，竞争也很大。“五年的投资回收期是很长的一段时间。当你收回投资时，就该投资装修了。”

不过，记者在调查中发现，受市场影响，部分房东开始主动降低租金或签订不增量租赁合同。不过，较场围民宿目前看来，想要重回巅峰还是有难度。

生长边界

陈克说，焦场围虽然这样，但丽江回不去，大理也回不去。

丽江民宿生意每况愈下，低价竞争进入恶性循环；在大理，因生态环境整治，洱海流域水生态保护区核心区所有餐饮酒店已暂停营业一年多。虽然大理洱海周边的大量民宿、客栈于2018年9月开始重新开业，但2018年国庆期间的入住情况却大不如前。

与此同时，泸沽湖旅游发展也到了重要时期。尤其是2015年，宁蒗泸沽湖机场的正式启用，使泸沽湖成为民宿投资的新目的地。

很多人不知道，泸沽湖主湖面只有1/3属于丽江市宁蒗彝族自治县永宁乡。因为开发较早，所以比较出名。主湖的另外三分之二和相连的草海，属于四川省凉山彝族自治州盐源县泸沽湖镇。

土生土长的泸沽湖镇格萨村的摩梭男孩李涛，通过加大旅游开发力度，加入了民宿经营者的大军。原本在成都、重庆等地打工的他回到家乡，将传统的摩梭老四合院改造成民宿，并在自家的老树上搭建了树屋。

李涛告诉记者，他首先想到了树屋的想法，然后又提出了民宿改造方案。民宿占据了一栋新建的房屋，而另外两栋老房子则完好无损。这座树屋是由四川大学的学生自愿设计建造的，没有触及古树的一根树枝。整个树屋的重量都落在几根钢柱上。

李涛此前曾在成都等地的农家乐做过管家，也有过一些民宿经验。

“因为游客的需求越来越大，所以当地的民宿越来越多。但直到今天，真正由当地人经营的民宿还是很少，更多的是外地人做的。因为当地人不懂互联网，我对“民宿的装修也很有限。我回到家乡是因为我热爱家乡，对旅游服务和弘扬摩梭文化特别感兴趣。”李涛说。

李涛说，他的民宿已经开业两年了，目前生意状况比较乐观。和很多地方一样，泸沽湖也无法避免淡旺季明显的问题。

“淡季入住率相对较少，可能每天只有两三个房间。反正淡季可以养活自己和家人。但旺季入住率可以达到70%——80%，甚至更高。”李涛说道。

李涛对民宿的营业收入也非常满意。除了装修费用外，由于房子是自己的，不需要租金，民宿每月的水、电、人工、用品消耗在4000元以内。此外，还有小猪、艾爱等短租。冰影、美团榛子等平台佣金费用为10%-15%。

第一年，没有平台，没有成熟的客户群，李涛的民宿仅实现了不到30万元的营业额。他表示，随着口碑的提升，今年可能会突破30万元，投资回报周期在五年之内。

在资金方面，和很多民宿老板一样，他也选择自己筹集资金。新房装修装修12个房间的费用约为80万，是他和朋友共同投资的。当谈到为树屋提供资金时，他选择了众筹。

事实上，本次众筹是由四川大学实践社造团队发起的。团队成员为四川大学建筑与环境学院建筑系的3名教师和16名学生。众筹于2016年5月启动，短短两个月时间，团队获得49人支持，筹集资金元。根据投资金额的不同，8人选择了不同的旅游和纪念品礼包。五人通过投资成为树屋的合伙人，可以分享树屋的利润。

他选择众筹是因为他有更大的目标。他曾计划在整个格萨古村家家户户建造一座树屋，将其打造成泸沽湖新名片——树屋度假村。

“目前的不断开发，对古树造成了一些破坏，有的被连根拔起，做成根雕出售。但树屋在保护古树的同时，让古树变得更有价值。村民也想参与其中，可以帮忙满足一家人的柴米油盐费用。”李涛说。

不过，这一计划目前可能会被搁置。部分原因是吸取了大理洱海的教训，当地政府对民宿的发展实施了强有力的监管。李涛说，现在镇上不允许建民宿，也不能装修。不允许建造树屋，因为管理人员担心影响村庄风貌。

在此情况下，李涛计划明确民宿经营思路，深化文化内涵，将其发展成为更加优质的业务。

头部民宿有麻烦

虽然政府的介入有时会阻碍一些新想法的实施，但标准化是民宿发展的必由之路。目前传统民宿集群中，大理、莫干山、鼓浪屿等都已进入规范化发展阶段。

2015年，深圳大鹏新区出台全国首个民宿管理办法。此后两年，各地管理措施陆续出台，民宿行业的自我管理也得到加强。

2018年7月，海南省旅游发展委员会牵头成立海南省旅游民宿协会，推动海南民宿行业规范发展。小猪联合创始人兼COO王连涛担任海南省旅游民宿协会会长。

3月初，王连涛接受记者采访时指出，深入了解海南民宿6个多月以来，最大的感受就是缺乏顶级品牌。

“其实，海南的民宿无论是经济收入还是交易额，一直都位居全国第一。不过，大家总感觉对海南的民宿行业印象不是很深刻。很多民宿都位于三亚等市区，没有特点。”王连涛说道。

在王连涛看来，海南的优势也可能是阻碍民宿行业更快进化的劣势。因为海南各服务行业在旺季时不愁客源。没有市场机制倒逼民宿行业快速进化、迭代。比如广东、广西、四川等地竞争激烈，分化迅速，而海南的民宿则处于平均线。

海南乡村民宿鲁隐溪的投资人黄继军也有这样的观点。2017年辞去银行业，进入民宿行业。目前，他和他的团队经营着两条B&B产品线。一类是轻资产城市民宿，接受业主委托，只负责运营。另一个是他在海南测试的一家重地产乡村民宿。鹿印溪已荣获三项国际大奖，在海南独一无二。

芦隐溪位于海南省文昌市大庙村。它曾经是一座废弃了一百年的房子，但现在在海南的政府层面和从业者中非常有名。黄继军告诉记者，老房子的租金并不贵，一年只需2万元左右。主要投资是装修，花费300万以上。今年春节前刚开业，入住率达到80%。

但对于黄继军来说，矛盾之处在于房间数量少。作为海南乡村民宿的样板房，相关部门的考察游需求非常多。因此，他们不得不减少运营，因此政府也希望他们能够尽快启动一些其他项目。住宿加早餐旅馆。除政府部门外，鹿隐溪还承办了民宿今日头条组织的两次海南考察团，近百人次。

黄继军认为，鹿隐溪民宿放在莫干山、丽江都不算什么，但它在海南这么有名，是因为人们在海南看不到什么实施的。

“讨论多，执行少，无论哪个层面，政府还是民营企业家都是这样，这是目前海南民宿发展最大的问题。”黄继军说道。

其实，最典型的案例就是民宿的卫生问题。这是民宿管理中非常强调的一点，但仍有很多从业者做不到。黄继军表示，清洁必须有相应的限制。这不是什么秘密，但实施起来却很困难。

“在规则方面，我觉得海南太规范了，事情还没有做好，也没有比较有影响力的品牌，光靠规则是没有用的。”黄继军说，“以乡村民宿为例，有的管理者说我们太现代，但也有的管理者认为我们做到了传统与现代的结合。”

在黄继军的布局中，鹿印溪是一个经过考验的产品。例如，在运营方面，它培训大学生或当地人担任店长。不过，目前还没有完成完整的周期，目前还不知道这个模式是否可行。目前他们正在海南文昌、澄迈等地讨论新农村民宿项目，甚至有可能向整个村庄推进。也有投资者想要参与。黄继军等人希望把重心放在运营上，而不是投资上。

“乡村民宿选址，首先看资源，其次看民俗。”黄继军表示，如果反对声音太大或者政府的政策条件跟不上，可能就无法继续坚持了。

快捷巷城市民宿

乡村民宿成为乡村振兴的入口，但从数量上看，城市民宿仍是民宿市场的主力军。就民宿短租平台上的民宿产品来看，城市民宿仍占多数。尤其是在旅游城市，民宿的增长仍在持续。

距离莫干山不远的杭州，民宿经历了井喷式的增长。数据显示，杭州民宿从2010年起步，2014、2015年爆发式增长，2016、2017年持续增长。

杭州市旅游委相关负责人表示，据不完全统计，截至2018年底，杭州注册民宿数量已超过3500家。

杭州如叶茶馆老板蔡晓蓉也搭乘了公交车。

蔡晓蓉原本是一名高端家居设计师。2018年，家里有一处房产空置，她利用自己的专业优势，精心设计，将房子改造成民宿。同时，他还租了一套房子并进行了装修，短短一年内就开了三间民宿。

“目前，我自己做客户服务。我自己处理客户的询问和订单。还有专门的清洁人员，仔细清洁和更换床单和其他消耗品。”蔡晓蓉说道。

与乡村民宿相比，城市民宿最大的优势在于投资门槛较低。每个房子的条件不同，初期投资可能会有所不同。蔡晓蓉指出，从她的经历来看，装修投资最大的是自己的房子，花费在20万左右，在杭州算是比较高的了。其他出租房屋的装修费用相对较小。

“因为租赁期为3-5年，如果装修成本太高，就很难收回成本。目前的投资回报周期在一年左右，比较理想。”蔡晓荣说，去年一家店的营业额可达10万至12万，民宿淡旺季的差价在200至3000元/月。

蔡晓荣认为，虽然去年和今年乡村民宿成为热点，但乡村民宿的投资回报期太长，而城市民宿则更短。而且城市民宿的旺季时间较长，尤其是杭州这样的旅游城市，客群稳定，即使是平日也总是有客人。此外，还有杭州本地客人，也将占20%至30%。

“刚有空位的时候，我有点着急，但后来我学会了冷静地面对这个事实，想办法改善自己的房源，思考如何推广和增加订单量。”蔡晓蓉说道。

但与很多地方类似，自2017年下半年以来，杭州城市民宿的订单数和实际入住率均进入下降趋势，民宿转售信息也有所增加。

在蔡晓蓉看来，这是正常现象。新进入者如果表现不好就会被淘汰。民宿的品质与它的主人有很大关系。从整体设计、选址到服务各个方面，包括氛围的营造都非常重要。有人认真建民宿，有人则建出租屋。

对于未来的计划，蔡小蓉比较“佛系”，表示会看看能不能找到合适的房子。同时，孩子马上就要上小学了，她也需要照顾家人。但总体来说，她还是看好杭州的民宿。“我的一个朋友被我吸引，开始计划开一家民宿。”