如果你在日本订过民宿，你是否遇到过这样的情况：房东要求你从公寓后门悄悄进入；邻居将财产带到房子里“参观”；甚至入住当天就因为公寓被检查而被取消。

如果你拥有自己的民宿，即使托管公司帮你避免了80%的问题，你仍然逃不开恶意破坏门锁、邻居举报等烦恼，甚至有很多房东被禁止入住仅工作一两个月后，管理小组和保健中心就开始运作。

管理团队实际上是建筑自治委员会。由大楼全体住户组成，推选1-5人为管理人员。管理团队有权制定公寓规则并强制所有住户遵守。

根据日本法律，受理民宿许可申请、取缔非法民宿等事宜属于公共卫生中心的管辖范围。但公共卫生中心的职责是为居民的卫生健康提供支持的公共机构，与民宿无关。

而这些烦恼终于在两个月后的6月15日结束了！日本讨论了一年多的新民宿法将于2018年6月15日正式实施。至此，一件大事尘埃落定：民宿合法了。只需一个简单的声明，每个人都可以将自己的家变成民宿！

但当你翻开新的民宿法时，你会发现，什么？这真的是民宿解禁吗：全国只能营业180天；流行的京都规定，民宿每年只能在1月中旬至3月中旬营业；新宿周一至周五禁止运营；涩谷仅在寒暑假期间营业。很多顾客看完各个公众号上的刷卡信息后，更加疑惑了。他们花200万买的房子只能经营这么多天？《民宿法》颁布后，我们还可以经营民宿吗？

第一章：B&B法的前世今生

众所周知，日本的旅游业近年来蓬勃发展。日本国家旅游局最新调查显示，2017年赴日游客人数达到2800万人次，比2016年增加了400万人次。更疯狂的是，日本政府计划将这一数字增加到60人次。到2030年，日本游客数量将呈指数级增长，现有的旅馆和酒店数量已无法满足游客的需求。对于空置率极高的日本来说，“让游客住在自己闲置的房子里”的民宿新模式的流行可以说是注定的。

据调查，2016年2月，日本Airbnb的登录量不足3万，但到2018年，这一数字已接近6万。

然而，作为一个快速发展的新兴产业，最大的问题是政府未能及时出台相关法律法规对其进行规范，使得民宿处于灰色地带，从而引发了各种问题。

当地居民抱怨：回家路上，中国人跟着我到公寓门口

近年来，借民宿为幌子实施的犯罪行为也时有发生。其范围从安装针孔摄像机进行偷拍，到毒品生产和贩运。除了即将到来的2020年奥运会之外，如何预防和应对恐怖袭击也是政府需要考虑的问题。现在大部分民宿门口都挂有钥匙箱，客人得知密码后即可自行入住。请想象一下，如果你不是游客，而是恐怖分子。那么只要他有Airbnb账户，就可以进入日本任何公寓。这对日本政府来说是致命的威胁。

因此，为了让民宿行业更加健康、快速地发展，日本政府于2017年6月颁布了《住宅民宿经营法》，也就是所谓的“新民宿法”。

新民宿法实施时间表

2014年5月，指定日本首批“国家战略特区”

2015年国会提出“B&B立法”提案

2016年1月，东京大田区实施《民宿条例》，允许民宿在“国家战略特区”合法经营

2016年2月，位于东京大田区的第一家民宿设施被认定为“特区民宿”。这也是民宿业首次获得法律意义上的认可。

2016年4月，大阪府开始实施《公共停车场条例》

2016年5月13日，新草案出台，民宿行业全面解禁。

2017年6月9日，《住宿业经营法》正式颁布

民宿牌照申请于2018年3月15日开放

该法于2018年6月15日正式实施

第二章：新民宿法具体规定了什么？

关注日本房产的朋友一定对“新民宿法”这个词不陌生。毕竟这关系到我们的投资收益。

《新住宿加早餐法》的全称是《住宿业经营法》。网络上所有围绕民宿的讨论都离不开这条法律。那么这条法律到底说了什么？用一句话来概括就是：

——所有住宅物业都可以经营民宿，无需取得酒店业许可证，只需向政府提交声明即可。但营业日数上限为180天。各地方政府可根据本地区实际情况，在政府规定的基础上进行调整。

我们来说说民宿法的实施对我们民宿的投资和运营会有什么影响。

一、民宿合法化经营门槛大幅降低。

自从我进入民宿行业以来，被问得最多的三个问题是：在日本经营民宿合法吗？事实上，说实话，在日本，在没有获得酒店业许可证的情况下，将自己的住处列为民宿，确实是违反酒店业法的。最严重的情况下，将面临100万日元以下的罚款或6个月以下的拘留。或两者。

日本酒店商法在线阅读

那么，我在日本住过那么多民宿，有被罚款过吗？答案是不。不仅我们没有，在日本也很少，在中国国内产业中出现的概率几乎为零。如果他真的被抓到的话，也是因为在民宿内进行了其他偷拍、偷窃等违法行为。

然而，自2018年6月15日起，情况发生了变化。民宿变得合法。如果你想把你的房子用作民宿，你不再需要获得政府的许可。您只需向政府提交必要的材料作为申报即可。经政府登记后，即视为合法经营。

也就是说：只要你有房子，并按照政府要求提供声明，就可以合法经营民宿。与“简易住宿”、“特区宾客住宿”复杂的申请流程和漫长的审核周期相比，不仅节省了时间和成本，而且由于是申请系统，不存在申请许可失败的可能。这无疑大大降低了民宿合法经营的门槛。

*在民宿合法化之前，日本合法经营民宿有两种牌照类型

2.日间限制导致运营困难

为了不影响本国居民的生活，日本政府对未获得酒店业许可并已向政府提交报告的民宿设定了180天的营业天数上限。此外，各地方政府还可以在180天的基础上进一步设定限制。

*在日本合法经营酒店、旅馆的执照，即：如果申请了酒店业执照，就可以一年365天经营该物业。

NHK2017年12月上旬的调查显示，在港区可以制定法规的144个地方政府中，有15%的政府表示将进一步制定额外的限制措施。27%的地方政府表示，他们正在考虑制定额外的限制措施。占总数的42%。

3、旅游业相对发达的地区政府对民宿的态度

正如开头提到的：“全国只能营业180天；人气京都规定每年1月中旬到3月中旬只能营业；新宿周一到周五禁止营业；涩谷只营业寒暑假期间运行。这些说法虽然引人注目，但也确实是事实。虽然民宿法放宽了对民宿的限制，但各个地区仍然拥有很大程度的自治权，这足以对民宿经营的各个方面进行限制。

12月26日，东京中央区发布民宿规定初步提案：整个中央区仅在周六上午至周一上午承认民宿运营，运营商需与租户亲自确认人员，并提供防止噪音的说明。当紧急情况发生时，您需要能够快速到达现场。

12月21日，东京港区公布了民泊条例初稿：在住宅区和文教区，房东不与租客同住时，春假期间共计96天期间，只允许民泊经营，暑假，还有年末新年。

12月12日，东京千代田区在【民泊论坛】上公布了民泊条例初稿：理论上不会对大手町、丸之内、有乐町等人口较少的地区实施额外限制。对于神田这样的人口密集地区，只要房东和游客住在一起就没有限制。周一至周五不允许在学校和文化教育区附近经营民宿。

12月11日，东京新宿区发布民宿条例：周一中午至周五中午期间不允许在住宅区经营民宿，投诉记录需保存三年。

12月1日，京都市向市议会提出民泊条例初步提案：原则上，经营者必须常驻设施内。如果不可能，他们需要驻扎在设施800米以内或10分钟内的区域。到生活区。住宅区只允许在一月和二月营业，总共两个月。然而，当经营者为居民或京町家满足某些标准时，则有例外。

12月19日，大阪府大阪市发布民宿规定初步法案：民宿设施的经营者需提前向周边邻居说明该设施用作民宿。

也就是说，虽然民宿的法律门槛有所降低，但大多数地方政府为了维护当地人的居住环境，都实施了相对严格的规定。因此，这类楼盘可能不太适合纯民宿投资。经营民宿之前还是需要先取得经营许可证，才能保证利润最大化。

第三章今年最大挑战：大资本即将疯狂涌入，个体玩家无法生存

日本民宿近年来势头强劲，各大厂商都看好日本市场。乐天、黑石等大资本开发商，专注某一领域的中小企业如宜居等同行，以及数千家自营民宿的跨国房东，都在争夺这块土地。宝地，开展各种吸引日本资金的活动。

艺居是最早进入日本的国内企业之一。我们参加北京春季房地产交易会时，数百家参展商中只有两家从事日本房地产业务的公司。到2018年，已有20多家企业。它在中国如此受欢迎，更不用说日本本土市场了。行业持续火爆，相关电视剧甚至不下10部。

从高净值人士到中产阶级，从全款到贷款，从买房当民宿到租房子……作为日本民宿行业五年的从业者，我不得不说日本的民宿市场确实鱼龙混杂，资质参差不齐。此次民宿正式合法化，势必会引起行业大洗牌。

1、大资本进入民宿市场，个体玩家生存困难

《民宿新法》虽然给大部分民宿玩家带来了束缚，但实际上却给大资本开了绿灯。自《新民宿法》通过以来，多家大企业纷纷表示将开展民宿业务。从2012年开始看好日本市场的宜居CEO戴周英告诉我：“民宿看似对大众开放，但实际上是对大资本和中小运营商开放，统一开放。”管理和运营”。

2017年3月，乐天株式会社与LIFULL株式会社共同投资设立乐天LIFULL株式会社。

斯泰有限公司旨在提供高品质、品牌化、一站式民宿托管业务。一个是日本顶尖的互联网公司，另一个是日本知名的房地产公司。两人的实力配合就不用说了。

不仅如此，乐天LIFULLSTAY有限公司于2017年12月携手大型租赁公司leopalace21，将reoparesu自有物业改造为民宿经营。最初的试点地区是东京大田区。

住友林业也表示将进军民宿行业

住友林业将携手专门从事民宿中介和运营的公司“百年民宿”，购买大量中世纪公寓和古民居，改造为民宿进行运营。到2021年底，总计投资100亿日元。

大型综合性房地产公司MISAWAHOME也表示将进军民宿行业。

从民宿的运营方案到整个公寓的改造，一切都在未来计划的范围之内。

这些大资本的业务全部开展后，可以通过实现一体化运营来降低运营成本。品牌效应可以带来更低的获客单价。像乐天这样的互联网公司从来不缺流量。线上多平台合作，任何促销，入住率一定是入住率，单价一定是单价。相比之下，个体经营的优势就不那么明显了。

2、中小企业转型势在必行

港综合研究所2017年9月22日发布的研究显示，到2020年，日本酒店短缺的情况将得到大幅缓解。除部分旅游区或奥运会开幕期间外，酒店供应基本充足。所以，民宿想要赚钱，就必须在这三年内站稳脚跟。

日本政府实施“新民宿法”确实是为了缓解当前的住宿需求，但归根到底是为了促进文化交流，解决房屋空置问题。前几年，因为市场还没有形成，所以机会很多。现在市场越来越规范，想要赚钱就需要对市场有足够的了解，才能先人一步，抓住商机。

事实上，从去年开始，我所熟悉的大多数日本和国内企业都放弃了民宿业务，回归到更传统的投资方式，比如租房子、买卖写字楼、去日本看病等。而且由于我们对民宿行业的深入研究，其实我们对这方面还是很有信心的。寄宿家庭仍然是一个将继续探索的领域。此外，丰富商业模式和产品结构也是发展重点。我们一直在做的长租公寓、轻酒店开发、高端町屋改造，以及即将推出的Reits、基金业务，其实和民宿的赚钱方式是一样的。

回到最初的问题：民宿法颁布后我们还可以经营民宿吗？

答案肯定是肯定的，但回报是否依然高尚有待时间验证。很多人说，民宿法颁布后，我们不能再经营民宿了，这是一个亏损的行业。但事实上，虽然规定和限制较多，但对于聪明的中国人来说并不是什么问题。去日本旅游仍然很受欢迎，游客数量还在不断增加。一些房东因新法的实施而放弃经营民宿，这也将创造巨大的市场空间。

至于运营，为了最大化运营收入，我只提两点。第一：必须取得正式的经营许可证才能安全合法地经营。第二：放弃那些粗糙原始的经营理念。追求便宜是很难的。追求高颜值和标准化的服务管理，是民宿能够成为稳定经营的方向。这里不得不说，个人房东如果想在这次洗牌中站稳脚跟，还是选择有实力的托管公司比较稳妥。归根结底，一切的前提都是对市场有足够的了解。

总之，市场还在，日本依然火爆。是否要承受建民宿或长租或基金的风险，是见仁见智的问题。