地产酒店近段时间出现“集体行动”。6月25日，绿地酒店举行10个酒店项目签约仪式；6月27日至29日，第三届金茂文化周暨金茂酒店品牌发布会在三亚举行。金茂酒店旗下推出金茂嘉悦酒店、金茂诚悦酒店、金茂璞秀酒店、金茂逸居酒店、金茂天悦酒店五个自有品牌。

此外，万达、世茂、融创、丰悦旗下酒店集团近期也签订了新酒店合同并推出品牌。地产酒店正在迎来新的发展阶段，其背后的一个关键词就是“轻资产”。

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房地产和酒店，集体变轻？

6月签约仪式结束后，绿地品牌酒店将在上海、南京、昆明、洛阳、无锡、安吉、梅州等城市开业。加上2020年签约的20家酒店，绿地酒店的出口管理项目已达80个，这意味着绿地酒店依靠轻资产出口模式实现了国内酒店版图的又一次扩张。

刚刚推出五个自有品牌的金茂完成了轻资产输出的关键一步。这五个自主品牌有着不同的定位。金茂嘉悦为高端商务品牌、金茂诚悦为高端精选商务品牌、金茂璞秀为超高端度假品牌、金茂银怡为高端度假品牌、金茂天悦为高端度假品牌。最终选择了度假村品牌。如此一来，金茂酒店一改以往自有品牌“低调”的局面，构建了更具特色的品牌矩阵，从而以轻资产酒店管理公司的形象在行业中焕然一新。

轻资产之路越走越宽的不仅仅是绿地酒店、金茂酒店，还有不少地产酒店与之同行，甚至走在了前列。

2014年，中美集团决定将发展重点从房地产转向轻资产酒店管理输出。目前拥有阿纳迪、园洲酒店、怡庭、绿景四个定位不同的品牌，并计划五年内新增100家酒店。

2015年，宝龙地产成立新酒店集团，决定以轻资产为主线，采用租赁、特许经营、出口经营等模式发展自有酒店品牌。此后，宝龙先后推出了自己的艺术酒店连锁品牌和矩阵，豪华逸君品牌、高端全服务逸悦精选和中端有限服务逸悦。

2016年，万达酒店迈出了轻资产出口的第一步。万达酒店及度假村品牌成功输出首个项目——五指山百城万达嘉华酒店。

此外，世茂酒店及度假村旗下首家受托管理出口的酒店——临沂滨河世茂世茂精选酒店也成功亮相。荣盛酒店还以荣盛集团为后盾，推出另类轻资产管理输出模式，将酒店管理与旅游地产相结合。

2017年，世茂集团实现了“曲线加速”。与喜达屋资本合作发起世茂之星酒店管理有限公司，以自主品牌对外输出管理为核心业务，涵盖御榕庄、茂御、世御、茂御居、瑞轩6个不同定位的独立酒店品牌。尚品和瑞轩。2020年8月，世茂星级酒店数量突破100家。也是在这一年，万达酒店以189.55亿元的打包价格将旗下73家酒店出售给富力。

2018年，合景泰富旗下木莲庄酒店管理集团成立，实现轻资产模式发展，先后推出高端度假酒店、精品设计酒店、豪华五星级酒店三大产品系列。2020年，门店数量达到50+，其中15%为轻资产运营项目。

2019年，碧桂园酒店业务释放出注重轻资产输出的信号。一年后，碧桂园核心联盟企业丰悦酒店及度假村正式宣布成立，采用轻资产模式输出管理和品牌。目前，丰悦酒店在全球管理着超过500亿元人民币的酒店资产，为超过100家酒店提供运营和资产管理服务。

不仅如此，地产酒店也在加速“瘦身”，不断精简原有持有的酒店资产，力图以更轻的身躯立于市场。

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地产酒店为什么要轻？

最初，房地产酒店持有的酒店资产被视为“硬通货”。由于大多数酒店资产都具有良好的保值和增值功能，不仅可以长期持有，还可以在房地产需要现金时用于融资。尤其是酒店的融资能力和源源不断的现金收入，为其赢得了“摇钱树”的美誉。

基于这样的行业优势，为何房地产企业仍要减少甚至不持有酒店资产，走上轻资产的道路？

一是轻资产成为酒店、房地产行业发展主旋律。无论酒店一词是否带有房地产前缀，轻资产商业模式已成为行业发展的主流。纵观全球酒店业，希尔顿、万豪、凯悦等国际酒店集团都有过剥离酒店房地产业务转型为REITs的经历。早在2016年，洲际酒店自有物业占比不足0.2%，万豪酒店占比不足1.2%。因此，房地产酒店实现轻资产转型也是大势所趋。

此外，房地产企业向城市运营商转型也是一个“正确姿势”。除了商业、文化、物业之外，轻资产酒店管理是一些房地产企业未来发展追求的第二条曲线。

二是酒店资产包，这让“踩红线”的房企很难转绿。2020年下半年融资“三道红线”的设定，倒逼房企去杠杆。房企正通过严格现金流管理、分拆物业上市、打包出售资产等多种渠道，加快减债步伐。对于积累了大规模酒店资产包的房地产企业来说，酒店在一定程度上占用了房地产流动性。因此，房地产企业需要出售这些资产，实现资金回收，快速回血，红线尽快变绿。

绿地集团董事长兼总裁张玉良今年5月表示，旗下四家总价值超过30亿元的酒店正在准备出售。近日，绿地酒店以8.6亿元将旗下上海九龙酒店出售给北京金汇控股。

三是“摇钱树”魅力大不如前，房企“割腕止损”。同样受到融资渠道收紧的压力，房地产企业越来越关注旗下酒店的营收能力，甚至选择出售酒店止损。普通五星级酒店的总体投资在10亿元到数十亿元不等。而且，每天的开业费用高达数十万元。现在收入大幅缩水，几十天很容易就损失数百万元。与此同时，酒店业主每年还要向酒店管理人员支付数千万元的费用。由于多种原因，去年以来不少高星级酒店被挂牌出售。

曾经收购万达集团旗下73家酒店的富力也在积极出售酒店资产。富力董事长李思连今年3月透露，酒店资产出售可能在未来六个月内完成。6月28日，富力地产成立广州富港酒店管理有限公司，这或许是其实现酒店资产资产管理分离的重要信号。

有业内人士分析，房企酒店业务轻资产化的背后，是房企拿地难度加大。由于新的“双集中”土地供应规定，房地产企业需要集中融资，开发贷款和抵押贷款的成本增加，因此只能高利率借钱。也就是说，自有酒店的物业购置成本越来越高。酒店轻资产，堪称地产酒店为自己找到的“生存捷径”。

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房地产酒店轻资产如何腾飞？

绿地酒店旅游集团总经理李瑞忠曾预测，“中国酒店市场最终仍将以轻资产品牌输出经营为主。”

摆脱高杠杆风险

享受资源

酒店轻资产的关键是基于杠杆原理，充分利用各种外部资源，减少自身投资，将自身资源集中到产业链利润最高的阶段，最终提高公司的盈利能力和盈利能力。通过品牌发展规模。简单来说，对于地产酒店来说，轻资产既不会增加资产，也不会带来债务压力。甚至可以帮助企业逐步摆脱高负债、高杠杆带来的风险，变得越来越“绿色”。

房地产酒店源于房地产公司，在轻资产方面享有天然的资源优势。即使是一家只有一半“地产血统”的葡萄酒管理公司也能获得红利。今年3月，融创文旅与华住共同成立的轻资产酒业管理公司永乐华住在成立当天就签约了旗下酒店品牌长沙史泰伯格酒店和长沙施泰根博阁君豪酒店两个项目。不仅如此，融创中国和融创文旅提供的现有物业也将成为未来永乐华住旗下酒店的重要物业支撑。

倒逼品牌价值提升

扩大领土

如上所述，房地产酒店通过轻资产实现盈利的关键在于品牌。因此，轻资产可以倒逼地产酒店提升品牌价值。房地产酒店的品牌价值不仅体现在品牌矩阵的构建上，还包括对外输出的管理和运营，如产品定位、规划设计、项目管理、运营管理等。可以提升房地产酒店的品牌，从而实现市场的拓展。

为此，地产酒店早已做好准备。绿地酒店推出的线上会员服务平台绿地G高级俱乐部可为酒店进行指导并提供流量和资源；万达酒店的一体化模式实现了“全包”，可以帮助业主优化设计、缩短工期、降低成本、提高效率；金茂酒店专门成立了市场开发部，致力于提升轻资产业务。品牌助力规模扩张的成果也随之显现。目前，绿地酒店覆盖全球三大洲十个国家，万达酒店覆盖全球140多个城市，刚刚发布五个自有品牌的金茂也在取得进展。

资产分割及套现

对接资本

与房地产项目相比，轻资产酒店更容易获得香港及海外资本市场的认可。净利润、估值、低负债三个关键词共同构成了资本市场轻资产酒店的核心卖点。通常房地产公司估值在10倍左右，轻资产公司市盈率可能达到30倍左右。基于此，主打轻资产的地产酒店才能为资本市场“讲好故事”。

因此，不少地产酒店对酒店资产进行了拆分，即将重资产和轻资产划分到不同的机构，然后对轻资产的酒店资产进行重新评估和盘活，实现融资套现。这样看来，轻资产是房地产酒店新的融资渠道。方兴地产曾将旗下酒店业务金茂酒店分拆上市，旨在提升酒店板块估值。此前曾有传言富力地产将分拆部分酒店资产上市，以更好盘活旗下酒店资产。

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你可以“轻”、“狂”，但不能“飘”

诚然，轻资产对于房地产、酒店有如此多的积极作用，甚至可以减轻房地产企业的债务压力。不过，地产酒店需要注意的是，可以“轻”、可以疯狂，但不能“浮”。

保持足够的声音

轻资产模式下，受限于经营者身份，地产酒店将面临一个无法回避的问题，即绝大多数资金由资本或业主负责，而品牌只负责选址，设计、建设、投资、管理。项目实施后，财团或业主可能会以资本的名义介入项目运营，这会对品牌造成一定的影响，导致品牌对整体产品呈现的掌控能力下降，协调成本增加。将增加。甚至因为双方立场不同，业主认为品牌只收管理费，不承担风险，而品牌则认为业主不懂酒店管理的逻辑。

因此，房地产酒店在轻资产输出的过程中，无论是物业改造、设计变更、日常运营等，都需要保持足够的话语权。为了更好地避免这个问题，房地产酒店品牌不仅要拥有详细了解酒店项目本身，同时也完成对业主背景的全面调查。对此，地产酒店也有一定的遗传优势，因为有些房产是“自有房产”，可以减少一些沟通成本。

质量和规模增长

虽然轻资产的故事已经很好了，但规模化才能让这个故事打动更多人和资本。因此，人们认为轻资产酒店就像滚雪球一样。一旦停止，就会慢慢融化，最终消失在无情竞争的市场环境中。因此，轻资产酒店必须优先考虑规模化发展。然而，这对于房地产酒店这个行业新玩家来说并不是发展的灵丹妙药。

房地产和酒店的价值在于质量，而不是数量。而且，地产酒店要做的不是产品，而是作品，甚至打造出影响行业的优质产品，进而让其成为品牌的代名词。说起金茂酒店，您会想到位于丽江玉龙雪山下的丽江金茂璞秀雪山酒店；谈起宝龙酒店，艺术是其最清晰的品牌标签。因此，即使规模化是轻资产输出的必经之路，房地产酒店也应该选择放弃一些难以转化为作品的酒店物业，而将精力投入到像上海阿南迪酒店这样的豪华康养物业上。比如景区酒店。酒店方面，实现有质量的规模增长。

品牌，轻资产的基石

最后，地产酒店一定要注重品牌，因为这是轻资产输出的基石。如果仅靠口号打造品牌，很难说服资本，更难以吸引消费者。因此，房地产酒店需要打造的是一个真正的品牌，一个具有强大生命力的品牌。否则，即便是一些大型酒店集团，也难逃仅仅凭借酒店品牌而退出品牌的命运。据报道，2008年至2013年间，某国际酒店集团曾多次退出，甚至被业内称为“最容易解散的酒店品牌”。

房地产酒店如何打造更具生命力的品牌？这包括品牌文化定位、产品运营创新、IP打造等诸多方面。以文化定位为例，地产酒店需要在数千种文化支流中选择其中之一，并以此为文化原点，在产品和运营上拓展文化触角。另外，地产酒店要学会发声。即便有质量增长，品牌价值的不断提升才是支撑地产酒店在轻资产输出道路上越走越顺利的关键。

新开业的无锡万达怡华酒店作为轻资产出口项目，自开业以来通过多种媒体渠道进行宣传，不仅提高了C端的宣传推广，也加深了万达的品牌印象宜华跻身行业和潜在所有者之列。也正是通过品牌的声音，业界可以知道，在实现轻资产输出之前，绿地酒店用了10年的时间探索酒店管理之路，从托管到自营品牌。

综合以上分析，房地产酒店的自主品牌发展之路其实并不算太长。房地产酒店还只是一个青少年。当然，青少年也可能很轻浮。轻浮只是手段，而不是目的。我们希望地产酒店能够回归住宿标准，踏上新的征程，谱写新的故事篇章。当我们回来时，一切都会变得容易！