自2011年以来，酒店资本市场表现非常强劲。凭借低利率、高杠杆、活跃的承销和高交易量，我们看到了长期非常有利的市场状况。但我们仍然需要关注三个问题：市场为什么会发生变化？这种情况什么时候会改变？应该做什么？

本文是VistaCapital创始人ZakSelbert的观点：

1.市场为何发生变化？

所有信贷周期都是周期性的。鉴于酒店业当前的动态，我们可以向后推测我们所处的周期。在信贷周期的早期阶段，贷款机构非常谨慎。2008年金融危机期间就是这种情况。到2013年，市场表现强劲，每笔交易都是基于前12个月的承销，很少有被踢出商业抵押贷款支持证券池的，而且基本上所有交易都是可以融资的。到2015年，贷款机构开始收回承销业务，但这些交易的投资价值仍然很高。2017年，尽管酒店经营业绩有所改善，但承保仍与2015年相似。

2.什么时候会发生变化？

信贷周期正在以教科书的方式展开，虽然我们可以长期维持当前的环境，但我认为这种情况将在未来几年内发生变化。

酒店业面临的最大的微观威胁是Airbnb，这是一项不容小觑的家庭共享服务。其他酒店市场威胁包括供应增加、大规模建设、酒店装修成本上升等。此外，我们还有更传统的宏观威胁，例如因美联储紧缩而即将出现的4.5万亿美元债券市场泡沫，资产将被酒店出售。美联储造成低利率等等。2009年以来，经济稳步增长，但扩张不可能永远持续下去。

更细致的观察表明，借款人已经习惯了稳定的利率和积极的承保以改善酒店业绩，反过来，大量借款已从风险较低、长期无追索权的贷款转向。这种积极的市场趋势不太可能长期持续，心理转变和借款人行为的相关变化预示着市场的负面演变。当无追索权贷款被视为理所当然时，问题就出现了。

酒店业面临20年来最大的风险，但许多借款人对五年期追索性银行贷款感到满意，因为利率低且结构简单。

鉴于过去八年的市场表现，借款人情绪可以预测未来。当参与者变得自满并低估风险时，金融市场往往会发生变化。利率将保持在低位，趋势不会继续向好。

3.应该做什么？

如果您是借款人，请注意在信贷周期拐点借入长期非债务债务。许多借款人不喜欢与CMBS贷款相关的僵化和结算流程，但无追索权债务让他们安心。如果贷款无追溯力，借款人应增加杠杆；否则，借款人应重点关注低杠杆融资以避免出现问题。

幸运的是，无追索权债务市场强劲，近期贷款人之间的竞争趋紧，尽管面临利率上升的威胁，利率仍维持在历史低位，可用杠杆较高，债券市场的平稳运行促进了CMBS客户面向市场，债券投资者和B方买家对CMBS信用实力的认可。

贷方在信贷周期中一直很聪明，在下一个周期到来时采取正确的行动来降低风险。调整准备金结构，保证资金充足，不过度承销。然而，贷款人还必须认识到有必要减轻贷款文件中的强制性要求。

市场可能会发生变化，但这并不意味着2008年的灾难会重演，而且考虑到借款人和贷款人在这个周期中的表现相对合理，这个周期将是健康的，无论是否健康，借款人和贷款人都会了解我们处于周期中的哪个位置并为下一个周期做好准备会受益匪浅。

由于借款人和贷款人在这个周期中表现相对理性，这可能是一个健康的周期。无论实际情况是否如此，了解市场状况都将使借款人和贷款人受益。