7月以来，京郊重新开业的民宿迎来的游客数量较往年有所增加。然而，开学后，游客数量再次减少。而且，随着天气变冷，旅游淡季即将到来，短暂的繁荣过后，那些动辄上千元的精品民宿依然在重负荷运营，但越来越多的民宿企业开始考虑转型问题。

但另一方面，相比精品民宿，那些规模较小、成本较低的村民自营农家乐，近半年来却表现出了更强的抗风险能力。

暑假过后，游客较少

8月23日，密云西翁庄镇黑山寺村枫林素民宿接待中心挤满了游客。那天是周日，大多数人都在退房，但也有一些人在办理入住。随着开学安排的正式公布，暑假即将结束，带着孩子的家长们正在趁着放假的机会。最后一个假期，全家一起出游。

“7月份重新开放后，游客已经很多了，周日总是爆满，工作日的顾客比往年多。总体来说，近两个月来，客流量比往年增加了50%左右。与往年同期持平。”枫林素店经理郭晓静告诉记者。

枫林客栈位于黑山寺村，拥有8个庭院。是北京知名的精品民宿。这次疫情期间也遭受了不小的损失。郭晓静说，2月初，疫情刚开始的时候，他们一次退了10万元。6月份，再次退还部分押金，加上员工工资、日常运营等，造成损失超过30万元，这还不包括房租等固定费用。

两个月的运营，即使国庆假期即将到来，也远远无法弥补半年停运带来的损失，更何况国庆过后，整个冬季都是旅游淡季。

事实上，随着开学，人流拥挤的京郊旅游早已呈现低迷状态。9月5日，记者在门头沟黄土贵村看到，村里一家名为“土店儿”的民宿几乎没有游客住宿。村口接待中心只有一人值班。“土店儿”她告诉记者，“村里有10多个院子，但今年以来一直在亏损，员工都走了，只剩下老板和他妹妹勉强度日。”员工们无法支付。我们两个人不算工资，我们的收入只能支付电费、水费等，维持日常运转。”

门头沟黄土贵村一家名为“土店儿”的民宿院子里，几乎没有游客入住。新京报记者王颖摄

“民宿的入住率一般在20%左右，最高的可以达到30%，但各种费用不会因为空置而减少。”郭晓静说，“即使是冬天没有客人的时候，我们民宿的入住率也只有一半。”一直开着，地暖、电费、人工等等，这些费用都是少不了的，所以今年盈利的可能性太小了，能保住本钱就不错了。”

京郊民宿的轮回

北京郊区的民宿起源于20世纪90年代。最初，它们是北京郊区农民经营的自营农家乐。随着社会经济的发展和城镇居民收入的提高，千万人口都市圈带动乡村旅游快速发展。

当时，在政府的主导下，多家媒体开始在全市推广旅游农业、休闲农业模式。这些来自美国、欧洲的旅游模式很快被城乡居民所接受。大量有条件的农民在城市郊区开设农家乐。农家院。大多以农家菜、时令果蔬采摘、棋牌游戏等为主，服务由农民直接提供，游客与农民同住同吃。

这种模式已经发展了近20年。到了2010年代，乡村旅游市场进一步扩大，社会资本开始进入城市和近郊旅游领域，大量资本进入乡村发展创业乡村民宿。这些民宿公司将村里的空置房屋出租，然后请设计师重新设计，投入巨额资金进行装修，同时按照酒店模式为游客提供服务。

整齐的院子、漂亮的建筑、屋前屋后的花草树木、房间内酒店式的家具设施、标准化的服务……这些企业民宿通常被称为“精品民宿”。

近10年，精品民宿快速发展，传统农家乐逐渐减少。官方统计数据显示，目前北京有社会资本投资为主体的乡村民宿699家，社会资本数十亿元，闲置农家乐3000余间。

2020年上半年，受疫情影响，京郊旅游与全国其他区域旅游一样遭遇寒冬，几乎所有民宿企业都受到冲击。相反，农民自办的农家乐却表现出了更强的生命力。事实上，疫情过后，最先重启的多是小农家乐、农家乐，而非精品民宿。

精品民宿，始终亏本经营

酒店式精品民宿提供更好的服务，但同时运营成本也更高。郭晓静给记者算了一笔账。租下村民的房子后，首先要进行装修，平均每院投资30-40元。装修费用1万元。日常运营中，房租、员工工资、各种费用加起来，每个院子平均每月3.5万元左右。

高额的投资使得精品民宿的价格一直处于高位。在北京郊区，一个可容纳4-6人的两居室小院的价格通常不低于2000元/天，有的甚至超过5000元。

即便如此，精品民宿仍难以盈利。“主要原因是入住率很低。”知名民宿公司左邻右舍负责人王灵艳告诉记者，“民宿和城市里的酒店不一样。入住率达到30%就算顶了，普通民宿也只有20%左右，盈利难度很大。”

许多精品民宿一直处于亏损状态。北京旅游行业协会民宿分会秘书长白金星告诉记者，“随着乡村精品民宿的快速发展，民宿市场的竞争压力越来越大，民宿的投资回报周期越来越长。越来越长。以一个庭院为例，目前的投资回报周期约为4-7年，有些地区甚至更长。”

“城市郊区乡村旅游不仅受淡旺季旅游周期影响，而且基本集中在周末，很少有企业能够解决周一至周四的客源问题。”王灵岩说道。

很多民宿公司尝试了很多方式来吸引游客，比如在平日召开冥想班、亲子班、小型会议等，但聊胜于无，很难真正改变平日游客稀少的状况。

土店儿民宿负责人也告诉记者，他们在黄土贵村经营了5年，一直在努力维护。

资本进出

近十几年来，资本的进入改变了民宿的形态。对于经营规模较小的农家乐来说，精品民宿因其更高的资金投入、更市场化的运营方式、更规范的服务模式，无疑是强有力的竞争对手。这一度让农家乐生存困难，甚至很多开农家乐的农民也生存艰难。村民们不得不转行，或者把院子租给民宿公司，自己到民宿打工，成为精品民宿的“管家”，从老板变成员工。

但随着时间的推移，外资企业逐渐开始暴露出自己的弱点。王令艳说，“企业是外来者，进村后要面对各种人际约束，比如和村民搞好关系、面对村民毁约、不把院子租给你、还有几十万等。”装修费用就被浪费了。”

在黑山寺村经营了6年的枫林素是一家与村民关系良好的公司。他们通过雇佣村民、帮助他们销售农产品，与村民建立了更好的关系。然而即便如此，他们还是遇到了很多问题。纠纷，“一般来说，只要和村民发生纠纷，民宿公司就是输家。即使有合同，打官司的机会也很小。与公司相比，村民是弱势群体。”，所以他们想要获胜非常困难。”同情心是很难获得的。”

与当地政府的关系也影响着精品民宿的运营。郭晓静告诉记者，他们是当地政府考核的标杆企业，这对他们有一定帮助，但也有影响。“直接影响就是我们也不能关门营业，至少一般堆场必须一直开着，因为如果有检查、检查等情况，都会先来找我们。”

此外，政策变化也将对精品民宿产生致命影响。今年8月，北京市发布《关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见》号文，其中包括“严禁城镇居民到农村购买宅基地和宅基地上的房屋，严禁社会资本使用宅基地”。严禁建设别墅、小区和私人会所，非法侵占、买卖或者以出租、盘活名义变相买卖住宅用地。”

这项政策的初衷是为了规范农村宅基地管理，真正盘活闲置宅基地和住宅。但在实施过程中，出现了村不敢把房子出租给企业的现象。“政策是好的，但实际操作中，确实会出现租不到房的问题。”王令艳说。

乡村酒店式民宿还有吸引力吗？

对于消费者来说，京郊的精品民宿也正在失去吸引力。记者随机采访了多位游客。家住朝阳区的李老师告诉记者，京郊的民宿他都去过了，但在一个地方，基本上还没有去过第二次。“现在的民宿价格很高，但内容却很少。这基本上是一家乡村酒店。如果附近有景点就更好了。可以去风景区。如果没有的话，住一次也可以。”足够的。”

民宿投资人王凌艳也有同感，“内容是北方打造民宿最大的难点之一。游客可以玩得开心、打卡，但留不住人。民宿很漂亮，但缺乏生活气息。气氛远离村民，无法体验村民的真实生活。而且，设计感较强的民宿也非常同质化。郊区的民宿东、西、南、北都差不多。”

内容匮乏、同质化是精品民宿普遍面临的问题。白金星表示，“目前，全市90%的精品民宿都是由传统民居庭院改造而来，呈现出高度同质化的趋势。以建筑物直接建在地面上，或者建筑物高度集中的民宿所占比例较小。这种建筑形式或许更能满足现代人的聚会和居住需求。但仅仅体验乡村生活是不够的。”

民宿没有民宿的味道，只是乡村酒店，想要真正吸引顾客显然很难。“前几年，大量资本进入农村，但这两年慢慢放缓了。尤其是今年，受疫情影响，资本正在从民宿领域撤离。”王令艳告诉记者，“我们邻居的经营模式有些特殊。主要与村里的合作社合作经营。经营一段时间后，合作社将回购股份，我们将开始新的投资。截至目前，我们在北京的投资基本结束，短时间内可能不会有新的投资项目。”

民宿拐点让村民成为主体

民宿协会调查数据显示，疫情过后，9%的人计划退出，31%的人选择观望，剩下60%的民宿经营者计划继续坚持。“不过，随着形势的变化，我相信这个数据也会不断发生变化。”白金星说道。

短短半年多的时间，精品民宿的发展发生了巨大的变化。据白金星了解，据不完全统计，因疫情对全国民宿经营造成的损失估计超过8000万元。许多民宿面临现金流断裂，无法满足财务需求。持续支持的风险。“优质民宿的经营者主要是个人和私营企业，抵御风险的能力较差。”白金星说。据统计，民宿能够承受的关门时间普遍在三个月以内，占比88%；其中，只有42%的人能承受1个月，46%的人能承受2-3个月。目前大部分民宿企业都面临生死存亡，难以继续维持。”

精品民宿遭遇瓶颈，那么京郊民宿未来将何去何从？

“以村民为主体的民宿或许更有发展前景。”王令艳说。“村民是村庄的主体，乡村振兴立足于村民。如果村民不回来，外人再好玩也没用。事实上，这几年的经验也表明，只有让村民成为民宿的主体，才能给民宿注入灵魂，才能让游客感受到真正的乡村生活。而且，村民经营的农家乐也比较灵活。他们将适应客人的需求。在保持自己特色的同时不断完善自己。另外，农舍本身就是村民居住的地方。如果没有客人，就得自己住，成本更低，风险也更小。”

过去几十年，北京郊区的民宿确实给农村的发展带来了很大的帮助，时至今日依然如此。白金星表示，“乡村民宿对乡村振兴战略实施的支撑作用非但没有减弱，反而日益凸显。”。即使在今天，京郊民宿的发展仍然有着巨大的前景。关键是如何发展。”

事实上，以村民为主体是民宿发展的必然趋势，也是北京大力倡导的。早在2019年12月，疫情发生前，北京市文化和旅游局等八部门印发的《关于促进乡村民宿发展的指导意见》号文件就提出：以体制机制建设为重点，以惠农富农为目标，大力推动发展乡村旅游新业态发展，推动乡村民宿规划更加合理、发展更加有序、产品更加丰富、特色更加鲜明、服务更加规范、市场体系更加健全。

“民宿发展过程中要突出‘民宿业主’文化，让原有村民、农户参与到民宿运营过程中。”白金星说。“这不仅可以更全面地展示当地的风土人情、特色，还可以挖掘当地的历史文化。也能让村民真正成为民宿发展的中流砥柱，成为未来乡村振兴的主力军。”