上周，怡和集团旗下豪华连锁酒店文华东方酒店宣布，拥有45年历史的怡东酒店将于明年3月关闭运营。该集团预计将花费六年时间在原址上建造一座新的办公楼。

这是香港酒店及房地产业的里程碑事件。怡东酒店是一家四星级酒店，位于繁华的铜锣湾区，大部分客房均享有海景。房地产服务机构高力国际高级总监HannahJeong估计，拥有869间客房的怡东酒店关闭后，该地区的客房数量将减少7.8%，湾仔和铜锣湾的酒店价格将迅速上涨6%。这一预测与世邦魏理仕的结论相反，世邦魏理仕认为湾仔的酒店供应仍然充足。

可以肯定的是，对于一些当地人和常客来说，酒店的象征意义将被封存。

怡东酒店所在的告士打路281号，属于英国殖民政府于1841年首次拍卖的土地，该土地由在广州成立的英国公司怡和集团购买。早期，这里被用作仓库和工厂；1973年，文华东方集团将其改建为豪华酒店，后来成为包括无线电视前主席邵逸夫在内的香港名人常去的地方。

早在2015年，Excelsior的命运就开始面临高度的不确定性。当年4月，香港政府透露，已批准该酒店改建为26层商业大厦，新大厦建筑面积达684,005平方英尺。2017年，文华东方酒店正式挂牌出售告士打道281号，估价介乎240亿至342亿港元。多家房地产开发商表达了兴趣，但不久之后，交易失败，文华东方酒店股价暴跌。

资本市场的反馈说明了该交易的本质：香港不确定的酒店业与办公空间紧张需求之间的理性权衡。

就在2014年怡东酒店装修计划获批之前，文华东方酒店的年报显示，怡东酒店全年入住率为85%，利润较上年下降4%。当时内地游客不太愿意去香港旅游，导致香港酒店失去了最重要的客户群。大陆旅客约占怡东酒店总预订量的15%。

直到2017年，香港旅游业才出现反弹。当年国庆黄金周期间，香港酒店入住率超过90%；今年前8个月，内地游客人数比去年同期增长13.8%。但这种增长的前景仍然不确定，尤其是因为需要应对中国大陆与香港关系中的潜在风险。

相比之下，办公楼看起来是一项更有利可图的业务。与强劲的需求相比，香港的写字楼仍然太少。从现在到2020年，只会新增一栋甲级写字楼，这意味着香港写字楼供应量创30年来新低。《南华早报》援引仲量联行的报告，香港政府目前正忙于解决住宅供应问题，不能腾出手来增加商业地产的供应。

由于土地短缺，香港写字楼租金居高不下。今年早些时候的一项调查显示，香港中环写字楼租金位居全球最高之列，年租金每平方米超过2万港元，比纽约曼哈顿中城高出75%。

高力国际预计，怡东酒店改建为综合用途商业建筑后，其价值将从目前的273亿港元增至410万港元，带来137亿港元的账面收益。6.5亿美元的装修预算看来是值得的。