9月22日，华住酒店集团正式登陆香港联交所，实现“二次上市”。

庆典上，华住集团总裁、华住中国首席执行官金辉表示：“香港二次上市是一个起点，华住迈向新高度的征程已经开始。”

“攀登高峰”、“争做世界第一”似乎一直是这家公司的执念。

华住创始人季奇2018年发布的《创始人手记》中，30多次提到华住“世界第一”的目标。

去年携程成立20周年之际，梁建章宣布了公司的目标：“三年内亚洲第一，五年内全球第一”。同时身为携程创始人的季奇当即表示，希望五三年内华住成为全球第一。

为了实现这一目标，华住不仅选择了“二次上市”，还在2018年启动了“下沉市场”战略；在长租公寓盛行的那些年，华住还联合出资设立了IDG首都家园公寓。

但今年以来，疫情影响了整个酒店行业的营收和净利润，长租公寓的“爆发”仍在持续。华住在成为全球第一公司的道路上经历了一段非常艰难的时期。

不过，华住并没有放弃进军市场。在长租公寓领域，也开始讲述“房管”的故事。

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本次香港二次上市，华住最终发售价为每股297港元，低于公开发行最高价每股368港元。

其公开发售仅有3.39倍认购，与同期在香港上市的农夫山泉1148.3倍超额认购相去甚远。

华美酒店咨询首席知识官赵焕艳在接受媒体采访时表示，“市场热情不高，主要是投资者对酒店行业不感兴趣。由于中国酒店市场竞争激烈，已经不再蓝海，想象空间不如科技、互联网等行业。”

公开数据显示，中国酒店市场相对饱和。目前中国酒店市场拥有酒店81万家、客房2000万间。人均房间数相当于美国。携程等OTA也通过一站式服务和低价折扣吸引了大量用户，外资品牌和连锁酒店也在争夺市场。

市场的饱和和激烈的竞争在一定程度上导致华住触及价值天花板。

不过，华住并没有放弃扩张。截至今年上半年，华住酒店数量已达6187家，其中租赁及自有酒店758家，管理特许及加盟酒店5429家，酒店客房总数达59.9万间。

招股说明书显示，截至6月底，华住正在开发2,375家新酒店，其中包括54家租赁和自有酒店，以及2,321家管理、特许经营和加盟酒店。

从布局上看，华住涵盖了从高端到平价的多个酒店品牌。中档连锁酒店被视为行业未来发展的机遇。根据弗若斯特沙利文的数据，截至2019年底，中国连锁酒店的渗透率为24.9%，远低于约41.1%的全球平均水平。

华珠也看到了这个机会。在2018年华住世界大会上，季奇表示：“中国有2000多个县，我们下一步的计划是把汉庭开到中国每个县。”

可以看到，两年间华住酒店数量增加了2441家。

但近两年的大规模扩张也给华住带来了巨大的债务负担，资产负债率从44.39%上升至91.16%。

截至6月30日，华住流动负债143.51亿元，现金及现金等价物36.99亿元。

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华住迈向“世界第一”的另一个方向，是基于酒店基因打造高品质、差异化的城市公寓。

2015年，华住与IDG资本共同投资成立城家公寓，目前已完成A轮融资。投资方包括云锋基金、雅诗阁等。截至目前，成家公寓已签约物业200个，拥有客房间。主要分布在北京、上海、广州、深圳，以及杭州、南京、成都等重点城市。

但自2018年以来，长租公寓开始出现低迷。据该机构不完全统计，从2018年至今年8月，全国已有30余套家长租赁公寓出现爆炸式增长。近期，有客、超客、寓意公寓等也被曝“出走”。

金辉在接受36氪采访时表示：“我常常害怕外界将成家视为报道中的长租公寓类型。长租公寓本质上分为两类，一类是资产运营型，另一类是分散型长租公寓。租一套公寓。”

金辉认为，分散式长租公寓是一种在各类住宅楼中获得住房，进行装修，然后出租的二房东模式。过去，此类公寓通过租赁贷款过度杠杆扩大规模，其利润不足以覆盖其快速增长。规模越大，风险就越大，最终雷雨天气不可避免。

对于成家的商业模式，金汇将其定义为“集中资产运营公寓”，即承包整栋楼或多层，配备统一装修和服务，集中管理。这种模式可以清晰地控制成本支出和效益。

借助华住的管理经验和体系，诚家一方面涉足长租领域，另一方面也可以实现短租的日租、周租、半月租。据金辉介绍，成家目前的平均出租率超过95%。上半年受到疫情爆发的影响，但很快就恢复到了这个水平。

行业内，同样集中管理的冠宇整体出租率为85.3%；博宇为93.7%。成家的出租率位居行业前列。

如今，成家越来越强调自己“资产运营商”的身份。存量时代，很多房地产开发商正在从过去单纯开发房地产向经营房地产转型，需要注入更多的运营能力。

金辉表示：“利用过去积累的运营能力，为更多资产持有者提供高质量的赋能管理。”

近日，华住、诚嘉、远洋及旗下亿嘉地产达成四方战略协议，涉及各主要业务领域的项目合作和产品合作，包括酒店及公寓业务合作、房地产投资信托基金合作。

金辉表示：“远洋是一家重资产企业，我们是一家轻资产公司。远洋拥有较强的资产开发和持有能力，我们在太空运营和提高资产回报率方面也有较强的能力。”双方的合作是能力的互补。”

关于双方的合作将如何划分、是否涉及股权合作，目前暂未披露更多信息。

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在金辉看来，“地产+管理”的管理合作模式将成为未来行业的主流趋势，而资产证券化也将让行业更加关注持有者管理和运营资产的能力。

过去，现有资产的价值评估主要基于住房的增长，而不是依靠自身的收入和利润。这就造成了巨大的资产泡沫，使市场出现“有价无市”的现象。

如今，随着资产证券化的推进，基于市场化标准的存量资产估值主要依靠“运算算法”，收益和盈利能力成为重要的考核指标。

金辉表示：“目前写字楼的市场化程度很好，操作规范性很强，同时它的增值和保值价值也得到了市场的验证，所以资产管理市场相对成熟”。通过合理的管理，或者聘请运营能力较强的第三方，提高质量和销售率，写字楼可以获得更高的回报，其资产也可以在市场上以更好的价格出售。

“公寓和写字楼的本质是一样的，找到好的运营商，提高公寓、住宿的资产回报率，既可以开源节流，未来一旦得到资本市场的认可，也可以跟随同样的逻辑。”

过去，由于资产证券化不成熟，很多现有资产被用作房地产公司的再抵押工具。今年以来，国家政策率先放开基础设施行业REITs。业内专家预测，长租公寓将与民生挂钩。该行业也可能在不久的将来放开房地产投资信托基金。

据中国购联统计，从2020年上半年商业地产领域证券化产品来看，在成功发行的两类REITS中，有长租公寓项目。

“如果未来REITS放开，开发商不需要抵押资产，也不需要找人帮忙运营，就可以做金融投融资。”金辉说道。

对于受发债“三条红线”压制、需要“减负”、“增收”的开发商来说，这将是另一种选择。

目前，长租公寓领域迎来了万科、龙湖等大型开发商，未来可能会有更多房企进入。

但并不是每个开发商都具备优秀的资产运营能力。以成家为“杠杆”，华住看到了连接资产持有者的可能性。对于未来，金辉表示，成嘉将继续选择租赁委托管理，实现资产联合控股、合资合作，保持轻资产运营模式。

“房管”能否支撑华住“天下第一”的故事，或许只有未来才能得到答案。华住目前更多需要面对的可能是业界对其高负债的质疑。