近日，华住集团与光大安世联合宣布联合成立新投资平台——安住合合，共同发起设立泛住宅房地产投资基金，专门投资中国酒店、公寓等住宅房地产。今年下半年，该平台首个项目————上海浦东明月项目将竣工并上市。

华住集团是一家多品牌酒店集团，在全国400多个城市经营4400多家酒店。光大安石是一家房地产基金管理公司，此前专注于综合体、购物中心、写字楼等物业的持有和运营。

过去10年，中国房地产投资回报最高的是住宅，其次是写字楼，回报最低的是酒店。光大安石董事总经理杨鹏表示：“以前，房地产基金看到酒店项目，考虑的是如何把它改造成写字楼，甚至是公寓。但现在，当我们看到房产时，他们开始考虑如何将其改造成写字楼，甚至是公寓。”能不能改成酒店。”

但随着商旅市场需求和消费能力的不断提升，以及华住等酒店管理集团的快速发展，酒店投资盈利能力显着提升。华住集团战略投资副总裁叶飞表示：“与中国酒店业出现的几波大供应潮不同，有些是政府行为，比如之前大量五星级酒店入市。北京奥运会、上海世博会，还有一些是企业行为，抢地行为，比如早期发展经济型酒店，对酒店经营造成了短期压力，如今，随着商旅住宿需求持续旺盛，酒店升级酒店品质不断提升，酒店供需逐渐趋于平衡，酒店平均房价持续增长，以华住旗下管理的酒店为例，2018年平均入住率达到87%，每间客房收入同比增长10%与去年一样。”

“一方面，酒店市场的供需状况确实比较健康，这是基本面。另一方面，通过改造提高酒店的面积效率，是安住酒店作为资产管理者要做的事情。”叶飞说道。

这里安住将采用基金模式，先通过收购物业持有资产，然后对物业进行重新定位、改造和改造，再通过华住的品牌输出和高效运营来提高盈利能力。

国内酒店的空间利用效率有待大幅提高。过去，很多酒店的设计和建造都没有充分考虑效率。例如，国内很多酒店有五个餐厅，有的有大型会议设施、健身娱乐设施，套房比例也很高。这些可以改造成酒店客房、商业和办公等形式，具有更高的面积效率。

酒店管理效率还有巨大的提升空间。在全球成熟市场，酒店连锁化率已达到70%左右，而目前我国酒店连锁化率仅为20-30%。华住先进的连锁经营模式和IT技术的深入运用，可以显着提高酒店的运营效率，降低人力成本。此外，华住的1.3亿酒店会员可以帮助减少对OTA等预订平台的依赖，提高入住率，降低酒店的获客成本。

“美国、日本、东南亚、欧洲等成熟市场都有专业的酒店私募股权基金或REITs，中国也会有，只是时间问题。目前，中国酒店市场的健康持续发展改善，消费升级趋势明显，安住有能力提升酒店楼层效率，像明月酒店，我们对酒店进行了重新定位，减少了单间面积，将部分非有效面积改造成写字楼，收入明显提升。综上所述，我们感觉中国酒店投资的时代已经到来。”杨鹏说道。

华住从最早的经济型品牌汉庭发展到现在拥有花间堂、橙晶、全季等18个品牌，覆盖高中低档市场，在酒店运营能力方面处于领先地位。光大安石拥有超过10年的房地产基金经验，积累了良好的声誉。在资金募集、投资管理和退出以及房地产开发建设、写字楼和商业运营方面拥有丰富的经验。双方合作的优势互补将得到充分发挥。

“安智这里应该是国内第一只酒店和公寓房地产投资基金。投资者表达了浓厚的兴趣，但也提出了很多疑问：比如日租酒店的风险比长租写字楼的风险更大。到底要多少钱？”应该给酒店风险溢价吗？机构投资者更喜欢资产包而不是单体酒店，但资产包的形成需要一个过程，如何平衡投资节奏？叶飞说，“新事物必然面临更多挑战，质疑和阻力很多，但我们对安居的发展充满信心。”