过去，国内酒店业呈“哑铃型”结构，产品结构为“五星级+宾馆”。现在，国内酒店业已发展成“金字塔”结构，基本覆盖豪华、高端、中档三个细分市场。那么产业结构是如何一步步发生变化的呢？在此背景下，国内酒店业的供需关系发生了哪些变化？

一、行业概况

1、酒店分类及盈利模式

酒店业是指销售住宿、宴会、会议等服务以换取房间租金和服务费的行业。根据提供的服务类型，可分为全服务酒店和有限服务酒店。全服务酒店提供的服务主要包括住宿、会议、宴会、度假和休闲相关服务。有限服务酒店剥离了全服务酒店的非核心功能，只提供BB服务。

从连锁酒店经营者的角度来看，按照经营形式进行分类，主要分为自营型和加盟型两种类型。自营和加盟的主要区别在于租金和经营负担是否由酒店集团承担。在自营业务中，酒店集团承担租金和经营费用，酒店管理集团承担大部分经营风险。因此，区分自营业务和特许经营业务的主要标准是其是否承担了大部分经营风险。

自营物业又分为：自有物业和租赁物业。两者的主要区别在于用于经营的酒店物业是否属于酒店集团。目前，大多数酒店集团以租赁方式经营物业。

特许经营分为两类：管理型酒店特许经营和品牌特许经营。两者的主要区别在于酒店集团是否设置了管理人员。目前，管理特许经营是我国主要的合作形式。在海外，管理特许经营和品牌特许经营同样重要。一些国际知名品牌会通过“长期协议”来规避经营风险，虽然个别酒店的人员权/财务权/经营权属于酒店管理集团，但由于通过“协议”来规避经营风险，这种业务本质上应该属于管理特许经营的范畴。

自营业务VS特许经营业务

自营酒店的利润来自酒店运营，加盟酒店的利润来自加盟费；与特许经营模式相比，自营酒店的经营风险更高。自营盈利模式为经营酒店，主要收入为客房费、会议费及其他服务收入。主要成本是装修、租金、人工和消耗品。加盟店的收入主要来自一次性加盟费和持续加盟费，成本主要包括人工和后端支持成本）。从长远来看，特许经营模式具有很强的规模效应。

以特许经营形式为主体，是酒店集团做大做强的必然选择。特许经营模式比直营模式经营风险更小。一旦具备输出品牌和管理的能力，就会成为主要的业务扩张模式。直营模式属于重资产模式，经营风险较大，经营灵活性较大。轻资产模式经营风险较小，相对稳定。是以品牌和管理输出为核心的商业模式。

在直营模式中，租金和RevPAR是两个核心变量。两者的驱动因素都是业务的繁荣，但周期长度却截然不同。租金以8至10年为一个周期，而RevPAR周期大多为1个月至2个月。直营模式是出租人和酒店管理集团对未来经济繁荣的赌注，酒店管理者承担波动风险。如果经济繁荣度高于租金价格所隐含的繁荣度，酒店经营者将获得更大的利润，反之亦然。

这种风险错配会在长期经营过程中带来不可避免的风险暴露。酒店集团的核心能力不是对经济的预测，而是酒店业务的管理能力。

特许经营模式更能体现酒店集团的管理能力。从加盟商的角度来看，他们比集团自营店有更好的风险匹配，并且可以对冲大部分租金。存在波动风险，但缺乏客户吸引和管理能力。因此，加盟模式将成为酒店集团具备一定品牌输出能力后主要的业务扩张模式。

2、酒店业发展概况：从野蛮生长到存量整合

我国酒店业已从原来的“五星级+宾馆”的哑铃型产品结构逐步发展到现在的豪华、高端、中档的“金字塔型”结构。供需关系也逐渐从供给总量不足转向供需结构性失衡。

新中国成立70年来，我国酒店业经历了四大历史阶段：

第一阶段是酒店业发展的早期阶段。新中国成立初期，存在大量有待改善的浪费。在计划经济主导的经济体制下，我国形成了“五星级+宾馆”的基本住宿体系。五星级酒店多针对外宾，国内出行需求则通过“宾馆+酒店”的业态解决。酒店产品结构呈“哑铃型”。

第二阶段是酒店业快速发展时期。改革开放后，经济快速发展，住宿业固定资产投资快速增长。供给增速明显慢于需求增速，成本端处于较低水平，酒店利润相对较高。酒店业需求快速发展，国内品牌、国外酒店品牌、单体酒店在中国发展迅速。

第三阶段是适度增长时期。酒店的供需关系逐渐趋于饱和。13年“打压大众消费”，高端酒店亏损扩大。固定资产投资增速放缓，2014年首次出现负增长，未来酒店业增速将放缓。

第四阶段是存量整合期。在此期间，住宿业固定资产投资首次出现负增长，大型酒店集团以并购的形式实现资源快速整合。例如：锦江收购7天/维也纳、首旅收购如家、华住收购橙晶等。单体酒店的生存空间逐渐被压缩，连锁酒店集团逐渐以加盟店的形式整合独立店。库存盘整阶段将持续较长时间，酒店行业集中度将逐步提高。

2、供需分析

酒店的需求端相对稳定，当地客流量的增长速度可以间接反映需求增长关系。一般来说，火车客运量和机场吞吐量的增速可以大致对应当地住宿需求的增速。与需求端相比，供给端的波动性要大得多。只要有合适的酒店，新增酒店的周期大约是9到12个月。区域供给和结构性供给不足是酒店业的主要矛盾。

区域供需周期

我国供需结构已从早期的供给短缺逐步转变为区域性、结构性供需失衡，呈现出一定的供给周期属性。从微观角度看，酒店业主在决定是否开业时并不了解其他新进入者的计划，也无法准确预测区域需求增长，因此区域供需波动始终存在。但随着投资放缓，这种波动将逐渐收敛。中国正处于供给波动平缓阶段。

需求方面，随着经济的稳定增长，预计酒店总需求将以每年10%左右的速度稳步增长。酒店的总需求量基本等于过夜客人数。人们的出行可以概括为四种交通方式，即：铁路、公路、民航和水路运输。尝试利用航运数据来推断住宿需求。从全国运输总量来看，基本反映了公路客流的情况。

从平均出行距离来看，公路和水运均较短，相应的出行时间不到1小时，不会产生住宿需求。铁路、民航运行距离分别为447公里和1700公里。当日往返的可能性比较小，基本符合我国酒店的需求。近年来，民航运输量、铁路运输量基本保持年均10%的增长速度。因此推断，酒店的需求端也在以10%左右的速度增长。

从出行成本来看，航空出行基本对应中高端酒店的需求，而铁路出行则更多对应经济型、中型酒店的需求。从近几年的增速来看，航空客运增速略快于铁路增速，体现了中档需求的强劲增长。

历年连锁酒店客房数

供给端波动明显大于需求端，增速区间从初期的20%回落至个位数。历年全国酒店客房总数的供给方统计并不一致。这里我们使用连锁酒店客房数量的年度净增长作为供应方变化的替代指标。连锁酒店增长的波动性明显大于需求端的波动性。连锁酒店占酒店业的22%，可以体现供给端的变化。

从增速波动和新店开业数据来看，铁路客流增速对明年酒店开业数量影响最为直接。需求对供给的影响有一年左右的时滞。由于缺乏数据，我们暂时用连锁酒店集团新开门店数量来代替全国新开门店数量。通常在T+1年，当铁路客流快速增加时，新增连锁酒店客房数量会大幅增加。例如：2010年，铁路客运量增长率为10.2%。2011年，连锁酒店新增客房数量达到20.28万间。

我国酒店连锁化率仅为22%，相比美国近70%的连锁化率仍有很大的提升空间。城市住宿业固定资产投资是全国住宿固定投资的主要组成部分。2015年，城市住宿业投资完成额占全国的98%，基本可以代表全国的整体情况。

从全国月度固定资产投资数据来看，住宿业固定资产投资于2015年2月首次出现负增长。从全年城镇固定资产数据来看，住宿业固定资产投资增速开始回升。2014年住宿业投资明显放缓，2016年住宿业投资出现负增长。

2016年是股份制整合元年。从新建/扩建/改造占比来看，近年来“扩建+改造”投资占比明显上升，住宿业投资新增投资占比逐年下降。

截至2016年，我国连锁有限服务客房总数已达213.47万间，酒店数量达到2.4万家。中国饭店协会数据显示：截至2017年初，我国有限服务型酒店总数已达2.4万家，同比增加2669家，客房总数213.47万间，同比增加16.55万间，增长12.4%。8.41%）。

住宿业固定资产投资可以代表整个行业的增速，连锁酒店数量的增速可以代表连锁酒店的扩张规模。近年来，连锁酒店增速持续高于行业投资增速，表明连锁酒店正在逐步整合独立酒店，市场集中度也在稳步提升。

历年单一连锁酒店客房数

历年经济型酒店连锁化率

将连锁酒店数量与城镇固定资产投资额进行对比可以发现，2014年、2015年、2016年，连锁酒店集团增速分别为28.7%、31.2%、12.4%，增速明显加快。高于城镇住宿业固定资产投资增速。速度2.2%、1.9%、-11.1%。城市住宿业的固定资产投资约等于全国酒店数量的增速，印证了连锁酒店正在逐步整合单体酒店的观点。这其实可以从微观角度得到印证。2017年华住新开门店50%来自现有酒店改造。

每家连锁酒店的客房数量呈下降趋势，主要是由于大型个人住宿物业的供应量下降。未来，连锁酒店单店规模将呈现小幅下降趋势，而限额以上单体酒店仍有较大整合空间。

2016年，限额以上酒店连锁率约为22%。这里我们认为规模以上酒店的连锁率更能代表真实情况。一般连锁酒店的单间客房数量为70至250间。规模以上连锁率更能反映连锁酒店的比例。截至2016年底，美国的品牌连锁率约为70%，比我国高出三倍多。未来我国环比还有很大提升空间。