效仿万豪上市模式的开元旅游，在确认轻重资产分拆上市计划后，先于2013年将开元产业投资信托基金转至港股，随后又于近期向港交所提交了开元酒店上市申请。香港证券交易所。值得注意的是，作为轻资产类别，开元酒店在轻资产业务受到限制的情况下，仍保有租赁酒店、自营酒店等重资产板块，并成为营收的绝对主要贡献者。品牌。目前，万豪已经剥离了租赁分时度假业务。开元酒店未来是否也会剥离租赁业务？

经过13年筹划，轻重资产分拆上市。

继2013年开元产业投资信托基金在香港联交所主板上市后，开元旅文集团“轻”“重”资产分拆上市的计划近日又被曝光。进入了一个新的阶段。8月23日，浙江开元酒店管理股份有限公司向香港联交所提交上市申请。

资料显示，开元旅游的上市计划已持续13年。据当时媒体报道，2005年，开元旅游拟打包上市浙江开元萧山宾馆、杭州开元之江度假村、萧山开元城市酒店等，筹集资金2亿至3亿元。但由于香港金融体系的变化，开元酒店的上市计划不得不推迟。

2007年，开元旅游集团总裁陈妙林透露，美国私募股权投资公司凯雷将投资1亿美元入股，公司计划于2008-2009年上市。后来由于种种原因，上市计划不断被搁置。直到2013年，有消息称开元与凯雷的五年上市计划到期，开元最终以REITs的身份上市。开元房地产信托上市后，凯雷将其持有的开元房地产信托和开元酒店管理公司股权分别转让给开元旅游集团境外母公司和欧菱投资等投资者。

开元置业信托上市时，开元旅游集团副总裁张冠明对媒体表示，过去公司曾计划将集团整体上市，但因估值太低而放弃。因此，公司将酒店和房地产分为两个资产包后，进一步将酒店分为两大部分，主要是酒店资产和酒店管理。它剥离了轻资产和重资产。它首先上市了开元房地产信托，然后上市了酒店管理公司。走向资本市场。

五年后，开元旅游的“轻资产”上市终于起飞。目前，开元酒店部分挂牌申请仍在编制中。申请材料显示，开元酒店H股面值为1.0元/股，但发行股份数量、最高发行价格、预计时间表等信息尚未公开。

去年总收入16.6亿元，酒店管理收入仅占8%。

此次申请上市的开元酒店虽然是集团资产较轻的部分，但开元酒店内部业务也存在反差。从目前公开的信息来看，开元酒店有两种经营模式。一是包括自有或租赁的酒店经营，相对集中；另一种是全服务管理和特许经营酒店。酒店管理模式相对较轻。

在租赁酒店业务中，由开元酒店负责经营该类酒店并承担租金、酒店装修等全部经营费用；旗下酒店还负责经营酒店并承担一切费用。全权委托酒店负责任命管理人员并管理酒店，酒店建设和运营资金移交给业主；加盟酒店由加盟商自行经营，开元酒店仅提供品牌授权和员工培训。

截至今年4月30日，开元酒店拥有25家出租酒店、6498间客房，约占运营酒店客房数的21.5%；拥有自营酒店2家，客房382间，约占营运酒店客房数的1.3%；委托酒店90家，客房间，占比60%；特许经营酒店13家，客房3375间，占11.1%。

虽然酒店运营业务的酒店数量远少于酒店管理业务的酒店数量，但酒店运营业务可称得上是开元酒店整体营收的绝对主力。2017年，开元酒店总收入为16.6亿元，其中酒店运营贡献的收入为15.3亿元，占总收入的92%，而酒店管理收入仅为1.4亿元。

两者差异背后的原因在于当地酒店的管理费收入较低。华美酒店咨询首席知识官赵焕艳表示：“加盟酒店和全托管酒店的营业收入无法合并，入表的是加盟费和管理费。本土酒店集团的管理费收入很低。”，这与跨国公司不同，管理费差异巨大。

酒店管理费低拖累轻资产收入

根据开元酒店提供的信息，公司全权委托酒店的管理费收入主要由基础管理费、激励管理费和各类补偿组成。其中，基本管理费与酒店收入挂钩，可以在一定程度上反映酒店的经营状况。

数据显示，2017年，凯悦酒店集团旗下上海金茂君悦酒店基本管理费880万元，北京金茂威斯汀酒店基本管理费760万元，三亚金茂丽思卡尔顿酒店基本管理费酒店费用960万元。一线城市丽江金茂君悦酒店的基本管理费也达到了160万元。

对于开元酒店来说，其基本管理费为酒店收入的2%-5%。以此计算，开元酒店旗下全托管酒店若要达到北京金茂威斯汀大酒店的基本管理费水平，则该酒店的年收入需要在1.52亿元至3.8亿元之间。

在具体运营中，开元酒店能否达到这样的营收水平并获得相应的基础管理费还有待商榷。2017年，开元酒店全权委托酒店总收入为30.3亿元，每家酒店平均收入不超过3369万元，距离1.52亿元至3.8亿元的收入目标相距甚远。另外，以另一家酒店集团金陵饭店为例。据金陵饭店2017年年报显示，去年每家酒店平均管理费收入仅为61万元。

虽然本土酒店集团的管理费收入低于跨国品牌，但开元酒店酒店管理业务的毛利率远高于酒店运营业务。2017年，开元酒店酒店运营毛利率为20.2%，酒店管理毛利率高达90.6%。可见，增加酒店管理业务收入将有效提升开元酒店的盈利能力。

然而，在当地酒店管理费较低的情况下，增加酒店管理业务收入往往需要扩大规模。近年来，开元大酒店的扩张确实很快。目前，开元酒店拥有9个运营品牌和3个正在开发的新品牌。2015年至2017年，开元酒店共签署全服务管理协议95份、酒店租赁协议10份，开业酒店120家。

效仿万豪，分拆租赁业务上市？

在扩张过程中，优势酒店物业的争夺无疑是关键。不过，对于过去已深耕浙江的开元酒店来说，打造省外影响力仍是一大挑战。赵焕艳表示，跨国公司品牌管理的酒店选址、硬件水平优于本土酒店品牌，这是其管理费高于本土酒店的主要原因。但目前来看，“开元酒店扩张的难点在于，与跨国品牌相比，其声誉确实逊色。在好地段高投入的酒店业主更青睐跨国品牌。”此外，本土品牌内部竞争也同样激烈。

值得注意的是，在扩张过程中，开元酒店并没有以轻资产模式盲目扩张版图。酒店租赁仍然是重要组成部分。公开资料显示，开元酒店计划通过签署更多全服务管理协议或酒店租赁协议来增加利润和收入。开元酒店上市的主要目标之一是发展中档酒店、高端商务及度假酒店业务，募集资金的主要用途为租赁的维护、改造、购买设备等酒店。

在此前接受媒体采访时，开元旅游多次将其上市模式与万豪酒店集团进行比较。开元旅游集团创始人陈妙林曾直言，公司确实在学习万豪的一些模式。

此前，由于万豪自建酒店，该公司承受着沉重的债务压力。1993年，万豪将其资产分割为两家公司：控制房地产的万豪服务公司和专门从事酒店管理的万豪国际公司。2011年，万豪国际集团再次剥离分时度假业务。它将把租赁业务分拆上市，只留下酒店管理层，进一步减轻负担。

目前，与万豪有类似服务的开元信托已上市，与万豪国际有类似服务的开元酒店已提交上市申请。在开元酒店格局中，虽然与分时度假业务的定义存在一定差异，但租赁酒店仍有可能成为开元酒店资产的负担。随着租赁酒店数量不断增长，开元酒店未来是否会效仿万豪，分拆租赁业务上市，本报将持续关注。