形势变化下，原本以五星级酒店为主的开元旅游将不再建设五星级商务酒店，投资将主要集中在乡村度假酒店、文化主题酒店、曼居商务酒店和森泊度假村。

在聚焦投资方向的同时，开元旅游还将对现有星级酒店的经营管理进行调整。由于高星级酒店面临的人群变化，开元一方面会减少大型餐饮的比例%），另一方面则人均消费标准有所降低。

陈妙林开元旅游集团董事长

“减半并不意味着营业收入减半，因为其他客群增加了。去年我们的人均消费下降了近一半，但餐饮总收入只下降了15%左右。实行薄利多销的原则。”快速周转是我们的调整。”开元旅游集团董事长陈妙林说。

除了自营酒店，陈妙林认为，作为酒店集团，不能完全依靠自有资本来打造。因此，开元从2007年开始就一直在运营轻资产模式，现在是一半重资产、一半轻资产。“我们计划到2020年，轻资产占80%以上，重资产占20%。轻资产发展会更快。”

随着轻资产规模越来越大，开元也正在筹划酒店集团单独上市。陈妙林介绍，上市资本包基本以轻资产委托管理为主。“今年预计实现盈利1亿元，明年力争达到130-1.5亿元的规模。如果按照A股上市公司目前的市值计算，上市后的P/E比将达到40倍。”

开元旅游投资方向的调整只是整个房地产行业或者酒店行业重大变化的冰山一角。集团走过27年，陈妙林指出，当前的房地产市场有必要进行多轮洗牌。“让大家醒醒，没有一个行业是容易做的。”

以下为观端地产新媒体对开元旅游集团董事长陈妙林先生的采访实录：

记者：时隔15年，国家旅游局再次推出旅游行业杰出人物奖项。旅游局重新授牌是否意味着旅游业将迎来新变化？

陈妙林：旅游局再次获奖主要有三个因素。首先，近年来中国旅游业每年保持11%-12%的增速，好于中国经济增速。

其次，中国越来越重视旅游业；第三，国家旅游局希望通过飞马奖鼓励旅游业的发展。

记者：随着旅游业形势好转，集团在旅游投资方面有哪些重点？

陈妙林：经过一系列经济和环境的变化，我们也看到了旅游投资的一些变化。原本，开远旅游主要以建设五星级酒店为主。现在我们不再建设五星级商务酒店，我们的投资主要集中在三大领域。

一方面，投资一些乡村度假酒店，新名字叫芳草地；二是投资了一些文化主题酒店，如绍兴大渔、宁波十七房、盐官古城等。第三个是曼珠酒店。

另外，四年前我们准备与一家荷兰公司合作开发森泊度假村。该项目原本是与政府合作，但由于政府拆迁、土地供应等原因，该项目始终未能竣工。

从去年开始，我们就开始外地选址，即将在太湖边的湖州长兴签订一块地块合同。我们正在筹建一个综合休闲度假旅游项目，包括各种游乐设施和度假小屋式酒店。预计首期投资18亿元，其中9亿元建设度假酒店，9亿元建设游乐设施。该项目将是未来重点投资领域。

记者：开远有几家文化主题酒店。这样的酒店可以归类为精品酒店吗？此类酒店的价格是多少？

陈妙林：这两个概念是不同的。像曼居这样的商务酒店可以称为精品酒店，但文化主题酒店都有特定的文化内涵。例如绍兴的大禹饭店，就是由看守大禹陵墓的大禹后人创办的。它是由一个古老的村庄改造而成的；宁波十七坊是宁波帮的发源地，盐官古城的民居也有历史文化遗产。

从价格上来说，这类酒店会比较高。绍兴大禹酒店仅有99间客房，周末平均房价接近2000元/晚，平日则在1200至1500元左右，比五星级酒店还要高。

虽然这种酒店肯定不如五星级酒店舒适，但被赋予了特定的文化底蕴后，会受到有文化的年轻资产阶级、喜欢怀旧的人，或者长期生活在大城市的都市青年的青睐。内涵。

记者：开元文化主题酒店主要分布在浙江。未来是否会推广到全国其他地区？您如何看待其发展前景？

陈妙林：发展这种酒店最重要的是和政府的合作。如果政府不支持，我们就很难动员群众去拆。政府把这些事情做好了，我们的成本就会比较低，成功的可能性就会高很多。

至于这类酒店的发展前景，我认为会越来越好，因为中国的老房子留下来越来越少，越来越稀缺，所以会越来越有生命力。

现在民宿、农家乐、民俗都做得很好，因为这种具有独特文化内涵的东西越来越少，而五星级酒店、高楼大厦却越来越多。

记者：除了文化主题酒店外，曼居酒店定位为中高端商务酒店。其主要特点是什么？

陈妙林：曼居酒店拥有五星级酒店的基本客房设施，但也去掉了星级酒店的会议、娱乐、餐饮等设施。因此很受商务人士的青睐。

如今，一些经济型酒店开始转向中高端商务酒店，比如如家现在在做的，因为经过十几年的客户培育，70后已经慢慢成长起来，走向了定位更加高端，所以低端经济型酒店市场会逐渐变小，中高端商务酒店市场会越来越大。

记者：在打造新品牌的同时，开元如何调整现有高星级酒店的运营模式？

陈妙林：高星级酒店面临的调整并不是服务的低端化，而是面对的人群正在发生变化。以前他们主要是和政府高端人士打交道，现在主要是和商务会议人士打交道。

二是减少大型餐饮、会议型酒店建设。本来，五星级酒店的餐饮比例就占到了60%。去年我们把这个比例调整到50%左右，一半是餐饮，一半是客房。

第三，随着我们的目标客户群发生变化，我们的产品也会发生变化。过去，餐饮收入主要来自高档宴会，现在面向大众和普通百姓，人均消费从2012年之前的500元下降到250元左右。

当然，减半并不意味着营业收入减半，因为其他客户群体有所增加。去年，我们的人均消费下降了近一半，但餐饮总收入只下降了15%左右。实行薄利多销的原则是我们的调整。

记者：除了自营酒店外，开元正在发展酒店托管的轻资产模式。这是一种转变吗？

陈妙林：这不是转型。作为酒店集团，不能完全依靠自有资本。要打造酒店品牌，首先必须拥有自己的酒店。你不能说你可以创建一个品牌并直接用轻资产来运营它。没有人相信这一点。你，所以第一步就是重资产模式。

我们从2007年就开始打造轻资产模式，现在一半是重资产，一半是轻资产。未来，轻资产规模将会不断扩大。计划到2020年轻资产占比80%以上，重资产占比20%以上。因为是轻资产，所以资产开发速度更快。

记者：开元一直在筹划酒店集团单独上市。这一举措进展到了什么阶段？

陈妙林：我们的上市之路是相当艰难的。起初，我们计划将重资产和轻资产酒店集团一起列出，然后将重资产和轻资产集团分开列出。后来我们想扩大重资产集团的规模，把酒店、物业、房产整合起来。包装并列出。

随着房地产形势的迅速变化，我们现在计划将三个地块分开挂牌。其中，物业管理公司去年在新三板挂牌，重资产将以REITs形式在香港上市。今年，该酒店被单独列出。

记者：如果酒店单独上市，资产包中会包含哪些内容？

陈妙林：基本上是以轻资产委托管理为主。委托管理、租赁管理的酒店将纳入轻资产挂牌平台。预计今年实现利润1亿元，明年力争达到130-1.5亿元规模。如果按照A股上市公司当前市值计算，上市后市盈率将达到40倍。

记者：互联网+时代，酒店发展需要互补和创新。您最近访问ThankYou进行交流和互动。未来将在哪些方面与其进行合作？开元对于互联网+有什么规划吗？

陈妙林：三四年间，谢谢你已经建成了1000多家酒店，3万多间客房。它的增长非常迅速。确实有很多值得学习的地方。

我们与ThankYou的合作主要是在酒店会员联盟方面。当然，他们也提出了一些重资产的合作。双方在这方面还需要进一步协商，因为双方的共同点还比较少。

尚客优酒店比经济型酒店低一级。每家酒店基本上都有50间左右的房间。但即便是开原的曼居酒店，也是按照四星级、五星级酒店标准建造的，规模有150多间客房。

记者：谢谢你为何能在短时间内实现快速扩张？您如何评价其业务和管理模式？

陈妙林：闪客游这个概念比较新。完全是轻资产的开发模式。它推出后，正好满足了中央“大众创业”的要求。谢谢你的酒店规模比较小。如果有50个房间，每个房间的标准价格是6万元，那么一家酒店只需要投资300万，所以谢谢你可以发展得很快。

当然，对于ThankYou来说，个人可以用100万投资一家酒店，50万投资酒店的糕点店，或者20万投资一家酒店咖啡厅，更加灵活。

但对方与我们不同。我们首先取得成功，然后将其推向市场。对方在概念完成之前就将其推向市场。我们比较传统，他们的是比较先进的思维方式，但这种模式不适合开元。

记者：无论是轻资产还是重资产，酒店运营对资本的要求都非常高。小组一般是如何解决这个问题的？有没有融资措施？

陈妙林：据说融资的窗口期是中国股市。中国股市的大幅上涨是融资的窗口期。俗话说，风一吹，猪就会飞。

该酒店集团原本计划三年上市，但今年的仓促上市也看到了融资窗口，因为现在市值较高，上市后更容易筹集资金，也更容易获得审批。

记者：继天津之后，集团又在萧山推出了养老地产项目。该项目进展如何？您如何看待目前国内养老地产的发展？

陈妙林：天津的养老院是一个试点项目。我们坚信，虽然步伐不快，但中国的养老产业一定会大发展。养老分为三种类型，一种是护理型养老，一种是居家养老，即为老人设计一套公寓，然后集中管理，另一种是旅游型养老。海南大部分是以旅游养老为主。

天津项目是由四星级酒店改建的养老院。虽是养老院，但赚钱并不容易。更何况现在入住率还不高。即使入住率再高，每间房两三千的租金也只够分解成本。但我们还是坚持，我们只是想打造一个模式、一个品牌，就像我们做酒店一样。

我相信，养老行业未来一定会赚钱。政府也出台了很多鼓励养老产业的政策，但养老问题在中国一定是个大问题。

记者：国内养老产业发展条件还不成熟。造成这种情况的主要原因是什么？

陈妙林：首先，观念是一个很大的原因。许多人进入疗养院。孩子不愿意，父母也不愿意。所以我们物业公司现在在做一些上门养老服务。比如我们小区的业主没有人照顾老人，不愿意送出去，我们可以提供上门服务。这也是养老的典范。

我们正在设计几个模型。首先是带老人出去，在社区设立公共区域来照顾这些老人。另一种是派人提供上门服务。这些是我们想要开发的模型。

第一个是理念问题，第二个是养老保险制度问题。大多数需要照顾的70多岁、80多岁的老人没有养老保险。第三，养老劳动力和住房成本很高。

记者：由于租金成本太高，公司未来是否会考虑收购土地用于养老产业？

陈妙林：自己拿地是有土地成本的。当然，政府也会提供一些政策。未来，萧山项目计划自置土地，建设包括住宅、护理在内的综合养老项目。首先是居住型，当老年人到了70岁、80岁的时候，就会过渡到护理型。

记者：集团已有27年的历史。在此期间，中国房地产市场经历了多轮洗牌。您如何看待房地产行业的未来趋势？

陈妙林：我觉得中国的房地产行业应该不会有太大的问题。这一轮的调整是必要的，让大家都清醒过来。

没有哪个行业是容易做的，就像酒店一样。随着越来越多的房子建起来，越来越多的酒店建起来，所以这个行业并不好做。

经过这一轮洗牌，很多该退出的企业退出，该破产的就破产，没进来的不敢进来，进来的也退出，这个行业就会健康。我们常说，没有破产的行业，只有破产的企业。公司会破产，但工业不会。

记者：未来房地产行业的发展应该不会有问题。酒店业也是如此吗？

陈妙林：酒店业应该有一些调整。比如我们在天津的酒店都改成了养老设施，北京、上海的很多酒店都改成了写字楼，因为写字楼的租金比酒店高。

北京、上海没有问题，但是杭州有问题，因为杭州写字楼的租金不高，而北京、上海因为房价高，所以租金也高。我们在北京的一家酒店，算了一下，作为办公楼比作为酒店还好，但酒店装修的费用我们实在承担不起。

未来这些都会在市场调整下慢慢改变。几年后，肯定会有一个健康的行业。

近年来我国酒店盲目发展有几个主要原因。第一个是通过房地产带动酒店的发展，有钱就建酒店，包括政府大力推动。

第二个原因是，有些企业赚钱后，也会倾向于投资建设酒店。他们总觉得自己很光荣，殊不知酒店光荣的背后却是艰辛。